DROIT DE PASSAGE : QUELLES RÈGLES DE BON VOISINAGE ?

Vous venez d'acheter une maison en cœur d'ilot ou votre résidence est uniquement accessible par un petit chemin présent sur le terrain de votre voisin ? Bien souvent source de conflits, le droit de passage obéit à quelques règles qu'il est bon de connaitre. Même s’il s'agit d'une servitude "légale" encadrée par la législation du code civil, il est toujours préférable de régler ce point à l'amiable. Voici quelques bonnes pratiques à retenir...

Qu'est-ce que le droit de passage ?

Lorsqu'un propriétaire peut prouver que son terrain est enclavé ou qu'il est difficile d'accès par la voie publique, la loi lui permet d'emprunter la parcelle de son voisin.

Il s'agit d'une "servitude de passage" qui est obligatoire si la résidence ne dispose d'aucune autre voie d'accès, et qui peut également être définie si l'accessibilité est compliquée (Article 682 du code civil).

Par ce droit de passage, le propriétaire du terrain enclavé (le fonds dominant) obtient la possibilité de traverser le terrain de son voisin (le fonds servant).

Les deux parties conviendront de la servitude en définissant si possible le passage le plus court par rapport à la voie publique, et aussi le moins dommageable pour la propriété du fond servant.

Le cas échéant, il pourra être décidé d'une indemnité proportionnelle au préjudice éventuel lié à ce sentier, tel que des nuisances sonores, par exemple.

Les règles à suivre pour la servitude de passage.

Même si cet accord ne donne lieu à aucune opposition entre les deux propriétés, il est recommandé de faire établir le "droit de passage" par un acte sous seing privé ou par un acte judiciaire signé devant notaire.

L'acte sous seing privé peut être rédigé et signé par deux particuliers. Vous pouvez également obtenir un acte authentique signé par un huissier, un officier d'état civil ou encore un commissaire-priseur.

Ce document précisera les détails de la servitude, tels que le tracé, les véhicules autorisés, l'indemnité éventuelle prévue ou les plantations présentes autour du trajet.

À défaut d'un accord entre les deux parties, le juge du tribunal de grande instance sera habilité à trancher pour approuver ou non le droit de passage.

Le propriétaire du fond servant peut ensuite utiliser son terrain comme bon lui semble à condition de ne pas gêner le passage prévu.

Par la suite, si une route ou un chemin public sont construits pour désenclaver la propriété, un acte de cessation sera réalisé afin de faire cesser la servitude.

Bon à savoir : ce droit de passage peut être accordé dans le cadre d'une propriété privée mais également lorsque la voie d'accès est utilisée pour une activité agricole, commerciale ou industrielle.