LES AVANTAGES DE LA TRANSMISSION D'UN BIEN IMMOBILIER PAR UNE SCI ?

Quels sont les avantages de la transmission d'une SCI ?

Les atouts de la transmission d'un patrimoine immobilier par le biais d'une SCI familiale sont de plusieurs ordres.

En premier lieu, la constitution d’une SCI familiale permet de réduire la somme des droits prélevés par l’État en cas de succession. Cette diminution peut aller jusqu'à l'exonération totale des droits de mutation, lorsque les parents ou les grands-parents ont cédé progressivement leurs parts sociales de la SCI à leurs héritiers.

Sur le plan fiscal, la constitution d’une SCI permet également d'apprécier un abattement de 10% de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Les parts sociales d’une SCI étant considérées comme un actif moins facile à vendre, elles permettent d’établir une évaluation du bien jusqu’à -15% de sa valeur réelle. Un atout qui peut valoir son pesant d'or car il réduit le montant de la plus-value réalisée en cas de vente, qui reste soumise à prélèvement fiscal.

Par ailleurs, une SCI familiale offre la possibilité de démembrer ses parts sociales de telle sorte que les parents peuvent conserver la jouissance de leur bien, tandis que leurs enfants en deviennent propriétaires.

Autre avantage de taille, la création d'une SCI familiale offre aux personnes unies par un lien de parenté ou d'alliance de gérer en commun un patrimoine immobilier sans être entravées par les règles propres à l'indivision. Une solution qui permet de limiter les risques de conflit entre héritiers.

En effet, les héritiers qui détiennent un bien transmis en nom propre sont automatiquement indivisaires, ce qui peut parfois engendrer des discussions houleuses quant au devenir du bien immobilier hérité.

Quels sont les intérêts pour un couple ?

Le fait de constituer une Société Civile Immobilière offre également une protection pour le conjoint survivant. Il peut garder la jouissance de sa résidence s'il possède lui aussi des parts de la société.

La législation ne reconnaissant que le couple marié ou pacsé, un couple de concubins ne bénéficie d’aucune protection juridique pour le conjoint survivant en cas de décès. Ne disposant d'aucun droit sur la résidence principale détenue aux deux noms du couple, il risque d'être inscrit sur la liste des héritiers uniquement si un testament le précise.

En revanche, pour un couple marié ou pacsé, l'intérêt de la SCI est moindre car le conjoint survivant dispose déjà d’un droit de jouissance lui permettant de rester vivre dans la résidence principale auparavant partagée par le couple.

Quelles sont les modalités de création d'une SCI ?

Si vous souhaitez transmettre votre patrimoine immobilier grâce à une SCI, il vous faudra tout d'abord constituer la société, en suivant quatre étapes : les apports au capital social, la rédaction de statuts, la publication d'un avis de création de SCI dans un journal d'annonces légales, le dépôt des statuts au greffe du tribunal de commerce.

Attention cependant : mieux vaut se faire accompagner par des professionnels aguerris sur ce type de procédure (notaire, expert-comptable ou avocat spécialisé). Pour information, les conseillers La Résidence peuvent également vous accompagner sur ce point si vous le souhaitez.

La première étape de constitution du capital social consiste à évaluer puis à déposer le montant des apports en numéraires et des apports en nature pour la création de la société. Les apports en nature peuvent concerner des biens meubles ou mobiliers dont il conviendra d'établir la valeur pour les comptabiliser au capital social.

La seconde étape consistera à rédiger les statuts de la société. Un point du processus où vous gagnerez également à être accompagnés par des professionnels du Droit. Leurs honoraires peuvent être élevés mais leur aide sera précieuse.

La troisième étape consiste à publier dans un journal d'annonces légales un avis de création. Comme pour toute création d'entreprise en France, cette démarche est assez simple, mais requiert là encore un peu de vigilance car votre annonce devra être rédigée et comporter toutes les informations concernant la SCI (capital social, dénomination sociale, gérant et associés, coordonnées des détenteurs de parts...)

Quatrième et dernière étape : le dépôt du dossier de création de SCI au greffe du Tribunal de Commerce. Dès lors que votre dossier a été validé par le Centre de Formalités des Entreprises (CFE), le greffe effectue l'immatriculation de votre SCI au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés).