Investissement locatif : une rentabilité en hausse dans toute la France

Les taux baissent, les prix reculent, les loyers grimpent… et la rentabilité locative redécolle. Cette combinaison gagnante redonne du souffle aux investisseurs immobiliers qui projettent d’acheter un bien pour le louer. Dans de nombreuses villes de France, la rentabilité brute moyenne atteint désormais près de 5,2 %, et, dans certaines communes, il est redevenu possible de financer un bien intégralement par les loyers, sans apport initial. Tour d’horizon des nouvelles opportunités du marché locatif pour les investisseurs avertis.

2025, l’année des belles affaires pour l’investissement locatif

Après plusieurs années de turbulences, 2025 marque un tournant pour les investisseurs immobiliers : tous les voyants passent au vert ! Les taux d’emprunt sont en baisse continue depuis un an et se situent aujourd’hui autour de 3 %. Les prix des logements ont diminué de 4,9 % en trois ans, alors que les loyers poursuivent leur ascension (+ 8 % depuis 2022). Résultat : la rentabilité brute moyenne des investissements locatifs atteint 5,2 % (contre 4,6 % trois ans plus tôt). Même Paris, longtemps à la traîne, voit son rendement grimper à 4,1 %, porté par une baisse de prix à deux chiffres et une forte pression locative.

Cette inversion de tendance redonne de l’élan aux investisseurs. La tension persistante sur le marché de la location, alimentée par le report d’achat de nombreux ménages, crée un contexte particulièrement favorable à la rentabilité. Seul bémol : l’accès au crédit reste exigeant, avec un apport personnel pouvant atteindre 40 % du montant total du projet. Les vents sont donc particulièrement favorables aux investisseurs avertis disposant de moyens financiers solides.


L’autofinancement revient sur le devant de la scène

Après plusieurs années de turbulences, 2025 marque un tournant pour les investisseurs immobiliers : tous les voyants passent au vert ! Les taux d’emprunt sont en baisse continue depuis un an et se situent aujourd’hui autour de 3 %. Les prix des logements ont diminué de 4,9 % en trois ans, alors que les loyers poursuivent leur ascension (+ 8 % depuis 2022). Résultat : la rentabilité brute moyenne des investissements locatifs atteint 5,2 % (contre 4,6 % trois ans plus tôt). Même Paris, longtemps à la traîne, voit son rendement grimper à 4,1 %, porté par une baisse de prix à deux chiffres et une forte pression locative.

Cette inversion de tendance redonne de l’élan aux investisseurs. La tension persistante sur le marché de la location, alimentée par le report d’achat de nombreux ménages, crée un contexte particulièrement favorable à la rentabilité. Seul bémol : l’accès au crédit reste exigeant, avec un apport personnel pouvant atteindre 40 % du montant total du projet. Les vents sont donc particulièrement favorables aux investisseurs avertis disposant de moyens financiers solides.

En 2025, les meilleures affaires ne se trouvent pas toujours dans les grandes métropoles. Ce sont parfois des villes moyennes, voire discrètes, qui offrent le meilleur équilibre entre prix d’achat, niveau des loyers et perspectives de valorisation. Certaines communes permettent même de s’autofinancer intégralement, sans apport initial : les loyers nets perçus couvrent l’intégralité des mensualités de crédit, frais inclus. Mieux encore, dans certains cas, l’investissement génère un bénéfice dès le premier mois.

• Châlons-en-Champagne : un appartement de 40 m² se négocie autour de 66 752 € (frais inclus). Grâce à un loyer bien calibré, l’opération s’autofinance à 100 %, sans euro d’apport.
• Limoges : rendement brut de 8,4 %, porté par des prix contenus et une forte demande étudiante.
• Évry : rendement brut de 7,6 %, soutenu par le dynamisme économique de la région.
• Niort (7,2 %) et Poitiers (6,7 %) : un équilibre optimal entre prix abordables et loyers attractifs, permettant un autofinancement intégral par prêt.

Attention : autofinancer un bien ne signifie pas investir sans risque. Il est indispensable de viser des zones à faible vacance locative, aux charges maîtrisées et à forte dynamique économique, afin de sécuriser la valeur de son patrimoine sur le long terme.


En conclusion 2025 s’annonce comme l’année idéale pour se lancer dans l’investissement locatif ou renforcer son portefeuille. Taux bas, prix en recul et loyers en hausse créent un véritable « cercle vertueux » pour la rentabilité. Toutefois, la réussite passe par une sélection rigoureuse des marchés et une gestion prudente des aspects financiers et opérationnels. Investisseurs avertis, à vos calculatrices !