Vous souhaitez investir dans un bien immobilier avec un locataire déjà en place ? Cette situation présente plusieurs avantages, comme la possibilité de négocier le prix d’achat à la baisse ou de rassurer la banque qui financera une partie de votre investissement. Toutefois, pour réussir votre achat, il est essentiel de prendre certaines précautions. Voici les bonnes pratiques à adopter pour un investissement locatif sécurisé.
Les avantages et inconvénients d’acheter un bien déjà louéLorsqu’on investit dans l’immobilier locatif, il peut arriver que le logement convoité soit déjà occupé. Cette situation peut être avantageuse à plusieurs égards. Tout d’abord, elle offre un levier de négociation sur le prix d’achat, notamment si le bail en cours est encore long ou si le loyer actuel est inférieur aux prix du marché.
En outre, un bien déjà loué permet d’éviter la recherche d’un locataire et d’assurer des revenus locatifs dès la remise des clés. C’est également un argument de poids auprès des banques, qui seront plus enclines à financer votre projet en tenant compte de loyers déjà perçus, et non hypothétiques.
Cependant, cette option comporte aussi quelques inconvénients. Vous ne pourrez pas occuper le logement immédiatement ni résilier le bail à votre convenance. Il est donc primordial de bien étudier les conditions de location en amont.
Quelles précautions prendre avant d’acheter un bien occupé ?Vérifier les conditions du bailAvant d’acheter, assurez-vous que les délais de résiliation du bail en cours vous conviennent. Prenez en compte la durée du préavis pour éviter une vacance locative ou un rendement faible pendant une trop longue période.
Analyser le profil du locataireMême si vous ne pouvez pas exiger de nouvelles garanties, il est recommandé de vérifier la régularité des paiements de loyers auprès de l’ancien propriétaire. Assurez-vous également que le locataire ne cause pas de troubles du voisinage et qu’aucun conflit avec le syndic n’a été signalé.
Examiner les clauses du bailLisez attentivement le contrat de location pour vérifier la durée du bail et sa date d’échéance, les conditions de révision du loyer, les garanties en cas d’impayés, le montant des charges et leur répartition
Depuis le 29 juillet 2023, une clause résolutoire est obligatoire dans tous les nouveaux baux. Elle permet au bailleur de résilier le contrat en cas de non-paiement du loyer ou des charges, de non-versement du dépôt de garantie, ou encore de défaut d’assurance habitation.
Inspecter l’état du logementEffectuez une visite minutieuse du bien. N’hésitez pas à demander au locataire de déplacer certains meubles pour examiner l’état des murs et des sols. Consultez également l’état des lieux d’entrée pour identifier d’éventuelles dégradations et anticiper les travaux qui pourraient être à votre charge après le départ du locataire.
Bon à savoir
Lors de la transaction, pensez à réclamer au propriétaire vendeur l’intégralité du dépôt de garantie versé par le locataire lors de son entrée dans les lieux. Vous devrez en effet lui restituer cette somme à la fin de son bail, après déduction des éventuels frais de réparations à sa charge.