Acquisition : comment choisir la durée de votre emprunt immobilier ?

Vous avez trouvé le bien de vos rêves. Reste maintenant à optimiser votre financement. Mais comment choisir la durée idéale de votre crédit immobilier ? En France, la durée moyenne s’établit à 249 mois, soit 20 ans et 9 mois*. Ce choix stratégique influence directement le taux, le montant des mensualités, le coût total du crédit, ainsi que votre capacité d’emprunt. Que vous achetiez votre résidence principale ou investissiez dans un bien locatif, que vous soyez jeune actif ou ménage installé, voici quelques clés pour ajuster au mieux votre échéancier.

La durée du prêt influence tout votre financement

Taux d'intérêt, montant des mensualités, capacité d'emprunt, coût total de votre crédit… la durée est l’un des curseurs les plus influents de votre montage financier. Plus la durée est courte, meilleur sera le taux qui vous est proposé. Actuellement, pour un prêt sur 15 ans, vous pouvez obtenir un taux aux alentours de 3 %, contre 3,13 % sur 25 ans. Pour une banque, vous prêter sur une plus longue durée augmente son risque.

Rappelons par ailleurs que le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) fixe à 25 ans la durée maximale de remboursement d’un crédit immobilier. Ce plafond peut parfois atteindre 27 ans si vous engagez des travaux avant d’emménager dans votre bien, ou si vous achetez un logement neuf en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). Les ménages modestes peuvent également, dans certains cas, obtenir un Prêt d’Accession Sociale dont le remboursement s’étale sur 35 ans. Plus la durée s’allonge, plus le coût global du crédit augmente : vous obtenez un taux plus élevé, et vous versez des intérêts et des primes d’assurance emprunteur sur une période plus longue.

À l’inverse, lorsque vous réduisez la durée, le coût global diminue, mais les mensualités augmentent mécaniquement. Avec un taux d’endettement plafonné à 35?% des revenus nets, allonger le prêt peut s’avérer une stratégie pertinente pour rester dans les clous réglementaires ou pour acheter plus grand, grâce à une capacité d’emprunt augmentée.


Une durée de remboursement adaptée à votre profil et à votre projet

Votre choix de durée dépendra également de ce que vous achetez, des raisons de cet achat et de votre situation personnelle. Si vous achetez votre résidence principale, vous devrez arbitrer entre deux logiques : soit raccourcir le prêt pour vous libérer plus rapidement de cette charge et réduire le coût total de l’emprunt, soit allonger la durée pour alléger les mensualités et préserver votre capacité à financer d’autres projets (travaux, résidence secondaire, études des enfants, épargne…).

Dans le cadre d’un investissement locatif, le raisonnement diffère : les intérêts d’emprunt étant déductibles fiscalement, il peut être judicieux d’allonger la durée pour bénéficier plus longtemps des réductions d’impôts et laisser les loyers couvrir une part importante des remboursements. Dans ce cas, une durée plus longue peut améliorer la rentabilité nette de votre investissement immobilier.

Votre stratégie sera également influencée par votre âge, vos perspectives d’évolution et votre rapport au risque. Un jeune actif pourra privilégier une durée longue ou un prêt modulable, quitte à rembourser plus vite par la suite. Un ménage déjà installé, disposant d’une épargne solide et de revenus stables, préférera sans doute une durée plus courte, avec des mensualités plus élevées, mais un coût total réduit et une échéance permettant de se libérer plus rapidement des obligations de remboursement.


Source : Observatoire du Crédit Immobilier.