Réforme du DPE: une note revue à la hausse pour de nombreux logements.

Vous possédez un bien ancien, chauffé à l’électricité ou une petite surface ? La réforme du DPE pourrait bien changer son classement énergétique… et vos perspectives immobilières. Depuis début 2025, la France compte déjà 400.000 passoires énergétiques de moins, un recul largement lié à l’évolution des critères du Diagnostic. Quels impacts concrets pour les propriétaires et les bailleurs ? Et pourquoi tous les logements ne bénéficient ils pas des mêmes effets de cette réforme du DPE ? Voici ce qu’il faut retenir.

400.000 passoires énergétiques en moins : l’effet direct de la réforme du DPE

Au 1er janvier 2025, la France comptait 400.000 passoires énergétiques de moins que l’année précédente. Le parc classé F ou G regroupe désormais 5,4 millions de logements, soit 14,4 % des résidences principales et secondaires. Une baisse spectaculaire, largement expliquée par les ajustements introduits par la réforme du DPE.

La première évolution majeure concerne les petites surfaces : les studios et appartements de moins de 40 m² étaient auparavant surpénalisés par le calcul du DPE. La révision méthodologique annoncée en 2024 a corrigé cette distorsion, permettant à 160.000 logements de sortir automatiquement de la catégorie F ou G. Cela représente 38 % de la baisse observée dans les résidences principales.

La seconde évolution sera pleinement appliquée en 2026 : la modification du coefficient de conversion de l’électricité, qui valorisera les logements chauffés électriquement. Selon le SDES (Service des données et études statistiques), cette mesure devrait reclasser environ 700.000 résidences principales, un volume finalement inférieur à l’estimation initiale (850.000).

Résultat : des centaines de milliers de biens voient leur note DPE réévaluée, sans pour autant avoir fait l’objet de travaux. Une évolution bienvenue pour de nombreux propriétaires, notamment ceux dont le logement n’était qu’à quelques points de la catégorie supérieure.

Qui est concerné ? Un recul inégal selon les types de logements

Si la réforme fait mécaniquement reculer le nombre de passoires énergétiques, toutes les situations ne progressent pas au même rythme. Le SDES montre que les logements les plus en difficulté restent concentrés dans le parc locatif privé, où 13,8 % des habitations sont toujours classées F ou G, soit 1,1 million de logements. Parmi eux, 453.000 logements demeuraient classés G… alors même que leur location est désormais interdite, sauf réalisation de travaux.

Autre enseignement marquant : les propriétaires concernés sont souvent âgés et modestes. Près de 17,7 % des biens détenus par des propriétaires de plus de 80 ans restent classés F ou G. Un profil pour lequel engager des rénovations lourdes peut s’avérer complexe, faute de moyens, d’accompagnement ou de capacité d’endettement.

Pour autant, le SDES appelle à la prudence : la baisse des passoires découle à la fois de réelles améliorations du parc (travaux, rénovations partielles…) et d’effets méthodologiques liés à la réforme. Certains propriétaires ont également fait recontrôler leur DPE, anticipant un reclassement favorable.

Qu’elle soit technique ou réelle, cette évolution change la donne. Elle peut redonner de la valeur à de nombreux biens, faciliter une vente ou lever un blocage locatif. Mais elle ne doit pas masquer l’essentiel : pour les logements réellement énergivores, les travaux restent indispensables — pour des raisons de performance, mais aussi de confort et de respect des obligations légales.