TAXE SUR LA PLUS-VALUE IMMOBILIERE : COMMENT LA CALCULER ?

TAXE SUR LA PLUS-VALUE IMMOBILIERE : COMMENT LA CALCULER ?

Lorsque vous vendez votre maison, votre appartement ou votre terrain, vous réalisez, le plus souvent, un gain lors de la revente. Cette différence entre votre prix d'achat et votre prix de vente est appelée la plus-value immobilière. Elle peut être exonérée d'impôt lorsqu'il s'agit de la vente de votre résidence principale ou taxée à hauteur de 36,2 % lorsqu'il s'agit d'un bien locatif ou d'une résidence secondaire détenue depuis moins de trente ans.

Quelles sont les bases de calcul de la taxe sur la plus-value ?

La plus-value immobilière, c’est la différence entre le prix de vente et le prix auquel vous avez acheté ce bien. Lorsqu'il s'agit de la vente de votre résidence principale, vous êtes exonérés de toute imposition. En revanche, lorsqu'il s'agit d'une résidence secondaire ou d'un bien locatif, vous serez taxés à hauteur 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et à 17,2 % au titre des prélèvements sociaux, soit 36,2% au total de votre plus-value imposable. 
Dans la pratique, le calcul de la plus-value imposable s'effectue en deux étapes. On procède d'abord au calcul de la plus-value brute avant de lui appliquer les abattements (en fonction de vos années de propriété). C'est sur la base de la plus-value imposable que la taxation est ensuite calculée. 

Qui est concerné par la taxation sur la plus-value ?

Tout vendeur domicilié en France, quelle que soit la situation du bien (en France ou à l'étranger), sauf dérogations résultant de conventions internationales, est assujetti à cette taxation sur la plus-value. Sont imposables les plus-values réalisées par les personnes physiques (vous-même, votre conjoint ou toute personne à votre charge) et par certaines personnes morales telles que les sociétés civiles immobilières (SCI) soumises à l'impôt sur le revenu.

Pour qu'il y ait taxation sur la plus-value, il faut plusieurs conditions : 

  • Une cession à titre onéreux (vente ou échange) et non gratuite (succession ou donation),
  • La vente doit porter sur un bien ou des droits immobiliers :  par exemple : votre logement ou votre résidence secondaire, ou des titres de sociétés immobilières (SCI),
  • La cession peut porter sur des immeubles bâtis ou non bâtis, c'est-à-dire des terrains à bâtir ou non constructibles, et quelle que soit la nature des biens cédés : pleine propriété, usufruit ou nue-propriété par exemple,
  • La vente que vous réalisez ne doit pas faire l'objet d'une exonération,
  • La plus-value ne doit être ni nulle ni négative (moins-value).


Pas de taxation sur la plus-value lors de la vente d'une résidence principale.

Le principal cas d'exonération de la taxation de la plus-value immobilière concerne la vente de votre résidence principale. Dans ce cas-là, vous n'avez pas à payer de taxe sur la plus-value. Cette exonération s'applique aussi aux dépendances de la résidence principale, à condition qu'elles soient cédées en même temps que celle-ci. 
Pour bénéficier de cette exonération vous devez habiter votre résidence au moment de la vente. Cependant, l'administration fiscale admet le bénéfice de l'exonération dès lors que le logement a constitué la résidence principale jusqu'à la mise en vente, si la vente intervient dans un délai normal. Si vous déménagez avant la vente de votre logement, ce délai normal peut atteindre une période d'un an au maximum. Un délai autorisé qui dépend des circonstances de la vente, notamment les conditions locales du marché immobilier, le prix demandé, des caractéristiques particulières du bien et les démarches effectuées pour la mise en vente de votre bien. 

Comment se calcule la plus-value brute ?

La plus-value brute correspond à la soustraction du prix d'achat corrigé au prix de vente corrigé. 

Le prix de vente corrigé : on majore le prix de vente (indiqué dans l'acte définitif de vente) des charges et indemnités que l'acquéreur vous doit. Ainsi par exemple, si un propriétaire doit au locataire sortant une indemnité d'éviction et que l'acquéreur s'engage à la payer en ses lieux et place, le prix de vente sera majoré du montant de l'indemnité. On diminue ensuite le prix de vente des frais que le vendeur doit supporter au moment de la vente (par exemple le coût des diagnostics obligatoires (amiante, plomb, termites...) ou les frais de mainlevée d'hypothèque grevant l'immeuble). 

Le prix d'achat corrigé : on majore le prix d'achat (indiqué dans l'acte de vente) des frais d'acquisition qui peuvent être évalués forfaitairement à 7,5 % du montant. (Les frais de notaire peuvent être retenus pour leur montant réel s'ils sont supérieurs à 7,5 %). En cas de bien reçu par donation ou succession, le forfait de 7,5 % n'est pas possible et on tient compte obligatoirement des frais de notaire pour leur montant réel. Le prix d'achat est également majoré du montant des travaux que vous avez réalisés sur le bien, à condition que vous puissiez les justifier par la production de factures.

Comment se calcule la plus-value imposable ?

La plus-value imposable, aussi appelée plus-value nette, s'obtient en appliquant à la plus-value brute des abattements par année de détention. Plus vous détenez le bien depuis longtemps, plus l'abattement est important et plus la plus-value nette diminue.

Pour l'impôt sur le revenu : l'exonération totale des plus-values immobilières de l'impôt sur le revenu est acquise à l'issue d'un délai de détention de 22 ans, contre 30 ans précédemment, selon le taux d’abattement suivant : 
  • 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième ;
  • 4 % pour la vingt-deuxième année révolue de détention. 

Pour les prélèvements sociaux : l'abattement de 100 % des prélèvements sociaux est acquis pour une vente intervenant après 30 années pleines de détention. Le barème s’établit de la manière suivante : 
  • 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième
  • 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention
  • 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.

Les nouveaux abattements sur la plus-value des terrains constructibles

Afin de libérer du foncier et permettre la construction de nouveaux logements, la loi de finances 2018 a créé de nouveaux abattements sur la plus-value réalisée lors de la vente de terrains constructibles. 

Pour en bénéficier, le terrain vendu doit être situé dans une zone très tendue : les zones A et A bis, soit l'agglomération parisienne, la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise et certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés. Par ailleurs, l'acquéreur doit s'engager par une mention dans l'acte authentique de vente à construire des logements sur le terrain cédé dans un délai de 4 ans. L'abattement dont bénéficie le vendeur s'élève à hauteur de 70 % mais il peut être porté à 85 % si les logements prévus sont des logements sociaux.

Le cas d'exonération pour la première vente d'une résidence secondaire :

Pour ceux qui ne sont pas propriétaires de leur résidence principale, il existe un cas d'exonération d'impôt sur la plus-value lors de la vente d'une résidence secondaire sans attendre le délai de détention de trente ans. Trois conditions doivent être remplies :
  • Première vente d'une résidence secondaire depuis le 1er février 2012,
  • Le vendeur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la vente,
  • Le vendeur doit utiliser le prix de la vente, intégralement ou partiellement, dans un délai de 24 mois pour acheter sa résidence principale. L'exonération s'applique à la partie du prix qui est ré-investie.

Bon à savoir : Depuis le 1er janvier 2018, la hausse de la CSG décidée dans la loi de financement de la sécurité sociale impacte la taxation de la plus-value immobilière. L'augmentation de 1,7 points portent ainsi les prélèvements sociaux de 15,5 % à 17,2 %.