Cette fois, le compte à rebours du prélèvement à la source est lancé. Dès le 1er janvier 2019, les salariés verront leur imposition directement prélevée sur leurs fiches de paie. Les banques calculeront elles le taux d’endettement des futurs acquéreurs, avant ou après la déduction de leur impôt ? Ce nouveau mode de prélèvement fiscal entraînera-t-il une baisse du pouvoir d'achat immobilier des emprunteurs ? Pour vous La Résidence fait le point ...
Jusqu'à présent, comment se calcule le taux d'endettement ?
Rappelons qu’actuellement les banques ne tiennent pas compte des impôts pour estimer la capacité d'emprunt d'un demandeur de crédit immobilier. Elles évaluent les revenus nets perçus et établissent un rapport entre la charge du remboursement mensuel et les revenus du ménage. Le taux d’endettement ainsi calculé ne doit pas dépasser les 33 % des revenus du ménage. Les impôts sur le revenu sont ensuite pris en compte dans le calcul du « reste à vivre », soit la somme dont l’emprunteur dispose une fois déduites de ses revenus nets toutes les charges. L’évaluation du « reste à vivre » entre également en ligne de compte dans l'octroi d'un crédit mais elle est moins déterminante que le taux d'endettement.
L'impact du prélèvement à la source pour les emprunteurs
Avec la mise en place du prélèvement à la source, les impôts seront directement déduits du salaire. On comprend tout de suite la problématique : si les banques calculent le taux d’endettement maximum en prenant en compte le salaire après impôts, la capacité d’emprunt sera réduite d’autant. Si par exemple, le taux d'endettement est calculé sur la base d'un salaire net après impôt, de 4500 €, au lieu de 5000 € (avant l'impôt), la capacité d'emprunt baisse de 40 000 € sur 25 ans. Soient une baisse moyenne de pouvoir d'achat immobilier correspondant à une surface de 20 m² (au prix moyen de 1980 € / m² en France). Pour l'instant, on ne sait pas encore si le calcul sera fait sur le salaire net avant ou après impôt, mais l'enjeu est considérable pour les acquéreurs, comme pour les banques et plus généralement pour tous les acteurs du monde immobilier.
Des changements aussi pour l’investisseur locatif sous loi Pinel…
Actuellement, lorsque l'on réalise un investissement locatif on profite l’année suivante d’une diminution du montant de ses impôts versés. Avec le prélèvement à la source, l’investissement locatif donnera toujours lieu à une baisse d’impôts, mais qui se traduira mécaniquement par une hausse du salaire net après impôt versé en bas de la fiche de paie. Faire un investissement défiscalisant se traduira donc par une hausse du salaire net versé après impôt et permettra donc de gagner directement en pouvoir d’achat. Cela pourrait être incitation supplémentaire à ce type d’investissement mais l'optimisme est à tempérer. En effet, le taux du prélèvement à la source est calculé hors réduction d’impôt ce qui implique que les impôts prélevés en 2019 ne tiendront pas compte de la réduction fiscale liée à un investissement Pinel réalisé avant septembre 2019. Pour un investissement réalisé et livré en 2019, la réduction devrait donc être seulement effective en septembre 2020. Un décalage dans le temps qui pourrait éventuellement dissuader certains investisseurs.