Mi-septembre 2021, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) annonçait que ses recommandations passeraient du statut de préconisations à celui de normes, juridiquement contraignantes pour les banques, avec des sanctions associées, dès le 1er janvier 2022. Quels sont les changements prévus pour les emprunteurs ? Publiés au Journal Officiel du 10 octobre 2021, les nouveaux règlements prévoient d'une part, un respect strict de la règle des 35% de taux d'endettement, et une durée maximale de 25 ans, pouvant être allongée de 2 ans lors de l'achat d'un bien neuf ou d'une habitation ancienne nécessitant des travaux. Décryptages avec La Résidence...
35 % de taux d'endettement.Dès le 1er janvier 2022, les banques et les établissements prêteurs sont tenus de respecter strictement la règle des 35% de taux d'endettement.
Par ailleurs, ce taux d'effort sera estimé en incluant le coût de l'assurance emprunteur dans le calcul des charges financières du souscripteur.
Pour rappel, le taux d'endettement se calcule en évaluant le rapport entre les ressources mensuelles d'un ménage, c'est à dire ses salaires nets (+ d'éventuels loyers perçus et pensions) et la somme de ses débours mensuels, à savoir ses frais de loyers, ses remboursements de crédits (et ses éventuels pensions).
Enfin, cette règle s'appliquera également à tous les foyers, souscrivant un prêt relais pour acquérir pour la seconde fois leur logement principal.
25 années de durée maximale.La seconde règle que doivent désormais strictement respecter les banques, concerne la durée de l'emprunt immobilier souscrit.
Cette période est à présent fixée à 25 années maximum. Cependant, les acquéreurs d'une maison individuelle en cours de construction ou d'un bien neuf en état de futur achèvement (VEFA) pourront bénéficier de 2 ans de différé supplémentaire, soit une durée maximale de 27 ans.
En outre, les acheteurs d'un bien ancien nécessitant des travaux de rénovation, dont le montant serait au moins égal à 25% du prix total du bien acquis, pourront également bénéficier de ces 2 années supplémentaires.
Quels cas particuliers ?Certaines situations pourront néanmoins donner lieu à des aménagements. Lesquels ? Les réglementations du HCSF (Haut-Commissariat à Stabilité Financière) prévoient toujours que les banques puissent accorder 20% de leurs crédits octroyés par trimestre avec quelques assouplissements, notamment pour les primo-accédants (30% de dérogations), et pour ceux qui achètent leur résidence principale pour la première fois (80% des exceptions.)
Pour rappel, sont considérés comme primo accédants, à la fois les acheteurs de leur premier logement, mais également des personnes ou des ménages qui n'ont pas été propriétaires de leur logement principal durant les 2 dernières années, ainsi que les propriétaires de résidence secondaire, locataires de leur résidence principale.
Tout comme la contrainte liée au 35% de taux d'effort, cette règle des 25 ans est désormais juridiquement contraignante pour les banques et les établissements préteurs, depuis le 1er janvier 2022. Comme l'a précisé l'annonce au journal officiel du 10 octobre 2021, les contrevenants risqueront désormais des blâmes, voire des amendes, en cas de non-respect de ces nouveaux édits. Ceci étant stipulé par le HCSF afin de limiter les emprunts trop risqués, particulièrement ceux qui exposent les acheteurs immobiliers à un risque de surendettement.
Bon à savoir : le taux d'endettement de 35% est-il calculé avant ou après impôt ? Comme le précise l'annexe de la recommandation du HCSF, appliquée depuis janvier 2021 : le revenu annuel considéré pour évaluer le taux d'effort correspond « au revenu net avant impôt de l’emprunteur, ou du foyer fiscal (ou à la somme des revenus nets avant impôt des co-emprunteurs le cas échéant).