Lorsque l'on investit dans un bien pour le mettre à la location, la question se pose : vaut-il mieux le louer en logement vide ou en logement meublé ? La deuxième option est souvent retenue car le propriétaire peut bénéficier d'une plus grande liberté contractuelle, de loyers perçus plus importants et d'un régime fiscal attractif. En revanche, un logement vide présente l'avantage de changements de locataires moins nombreux et d'un plus faible investissement mobilier. Quelles sont les principales différences juridiques entre les deux formules ? Quelles sont les fiscalités associées à chaque statut ? Pour vous, La Résidence fait le point...
Location nue ou location meublée : ce qui change.
Pour qu'un logement soit loué en meublé, le propriétaire devra mettre à la disposition de son locataire des éléments d'ameublement définis par la loi.
Ces éléments doivent permettre à la personne qui occupe le logement de pouvoir vivre, manger, dormir. Ils comprennent aussi bien du mobilier, telle qu'une literie, une table, des sièges, des étagères et des luminaires, ou encore des équipements électroménagers, telle qu'une plaque de cuisson, un four, un réfrigérateur, de la vaisselle et des ustensiles de cuisine.
Louer en meublé vous permet de signer pour un bail d'une durée de 1 an minimum, contre 3 ans minimum dans une location vide. Dans le cadre d'une location meublée, si le locataire est étudiant, le bail peut également être ramené à 9 mois sans possibilité de reconduction tacite.
De plus, le délai de préavis du bailleur est de 3 mois lorsqu’il propose un appartement équipé. Ce délai sera de six mois dans le cadre d'une location nue.
Par ailleurs, le dépôt de garantie demandé à l'entrée du locataire sera de 2 mois maximum dans une location meublée (contre 1 mois maximum pour un logement vide).
Louer en meublé suppose d'investir dans des éléments mobiliers et électroménagers, mais en revanche, vous pourrez espérer des loyers de 10 à 30% supérieurs à ceux qui pourraient être demandés pour le même bien, loué sans ameublement et sans équipement.
Quelles différences de régime fiscal sur les revenus locatifs ?
Si votre bien est loué vide, les loyers perçus seront imposés en tant que revenus fonciers. Ainsi, l'administration appliquera un abattement de 30% si le montant annuel ne dépasse pas 15 000 euros. Les charges réelles pourront être déduites si les recettes sont supérieures à ce plafond.
Dans le cas d'un bien loué meublé, si vos revenus locatifs ne dépassent pas 23 000 € par an, et si vous n'êtes pas inscrit au registre du commerce en tant que loueur professionnel, vous bénéficiez du statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).
Vos revenus locatifs sont alors imposés en tant que BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux.). Un abattement de 50% sera appliqué sur les recettes si elles ne sont pas supérieures à 72 600 euros par an. Si ce seuil est dépassé, les charges annuelles réellement supportées pourront être déduites.
Vous avez également la possibilité en tant que Loueur Meublé Non Professionnel d'opter pour un régime réel. Vous pouvez alors déduire vos charges et vos intérêts d'emprunt, et utiliser les amortissements annuels pour diminuer, voire annuler votre impôt sur le revenu.
Bon à savoir : lorsque vous louez en meublé, il faut vous déclarer au greffe du tribunal en utilisant le formulaire POI, qui est la déclaration de début d'activité pour une Personne physique exerçant une activité non salariée indépendante. Vous devez réaliser cette démarche administrative dans les 15 jours du début de votre location.