QUEL ÉTAT DES LIEUX SUR LE PRIX DES BIENS IMMOBILIERS ANCIENS À LA FIN 2022 ?

QUEL ÉTAT DES LIEUX SUR LE PRIX DES BIENS IMMOBILIERS ANCIENS À LA FIN 2022 ?

Les sons de cloche sur le marché immobilier varient énormément selon les sources. D’une manière générale, le contexte inflationniste, la situation géopolitique et la hausse des taux d'intérêt du crédit immobilier, ont tendance à inquiéter les porteurs de projets immobiliers, de même que les professionnels du secteur. Qu’en est-il réellement cependant à propos du nombre de transactions et du montant des biens vendus et à vendre dans l’ancien ? Quels sont l’état des lieux et les récentes évolutions des prix immobiliers sur Paris, en Ile de France, dans les grandes métropoles et sur l'ensemble du territoire ? Pour vous, La Résidence Immobilier fait le point...

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Des prix en hausse sur l'hexagone, baisse à Paris, et croissance ralentie en Ile de France.

D’une manière générale, les prix du marché immobilier sont corrélés au rapport qui existe entre l'offre, le stock de biens à vendre, et la demande, le nombre d’acquéreurs fiables.

Plus il y a d'acheteurs pour un nombre d'annonces limité et plus les prix grimpent. Quand la proportion s'inverse, à savoir un nombre de biens à vendre en hausse avec une demande en baisse, alors les prix sont tirés vers le bas, les renégociations sont plus nombreuses et les délais de transactions s'allongent.

Pour ce qui est de l'offre de biens, dans certaines régions, le stock des maisons et des appartements à vendre augmentait tandis que la demande baissait en parallèle. C'est le cas à Paris, par exemple, où l'on observe une baisse générale des prix du m2 de -1,2% sur un an en moyenne1, à fin septembre 2022.

À l'inverse en zone rurale, les envies de verdure nées de la crise sanitaire, ont incité beaucoup d'acheteurs à s'offrir une résidence à la campagne, qu'elle soit principale, secondaire ou semi-principale. Résultat : dans ces régions, la réserve de biens à vendre a été diminuée par deux depuis 2019, et les prix ont grimpé.

Certes, il ne faut pas minimiser les effets du contexte économique actuel : l'inflation (+6,2% sur un an en octobre2), le resserrement des conditions d'octroi et la remontée des taux d'intérêt bancaires (2,05% sur 15 ans en oct3), ont pour conséquence de réduire les demandes et d’augmenter les incertitudes.

Cependant, il faut également rappeler que la capacité d'achat immobilier des ménages français reste très élevée, et cela en dépit des conditions de financement plus difficiles et d’un pouvoir d’achat immobilier en baisse.

C'est pourquoi, bien que les situations soient très contrastées selon les secteurs géographiques, et malgré que les premiers mois d’automne aient montré une diminution du nombre de transactions, en moyenne, sur un an (à fin oct), on relève une hausse moyenne de +5,7 % des prix immobiliers en France1 (Source : IPI-INSEE octobre 2022).

Quels prix immobiliers dans les grandes métropoles et dans les régions de France ?

Si l’on s’attache à étudier le montant des transactions sur Paris, on observe que plusieurs facteurs ont contribué à tirer les prix vers le bas.

En premier lieu, le niveau des prix parisiens atteignait des records dans de nombreux arrondissements et le ralentissement de cette tendance haussière paraissait inévitable. D'autre part, les restrictions liées à la crise sanitaire ont atténué l'intérêt des biens parisiens pour nombre d'acheteurs qui se sont tournés vers la petite et la grande couronne, voire plus loin pour les acheteurs désireux de vivre au grand air.

Enfin, le contexte inflationniste actuel, couplé à la remontée des taux a naturellement érodé la proportion de la demande au regard d'une offre qui tend à augmenter, notamment en raison des nouvelles dispositions de la loi Climat & Résilience concernant les passoires thermiques (bientôt interdites de location).

Aussi, à fin octobre, tous arrondissements confondus, une maison à Paris s'achète au prix médian de 10 877 € le m2, quand un appartement vaut en moyenne 10 511 € /m2, soit une baisse moyenne générale de -1,2% sur 12 mois glissants, comparés à 20211.

En revanche, d'après le baromètre de FNAIM-Clameur, sur le reste du territoire, les prix augmentent à peu près partout, même si cette tendance ralentit en Ile de France (+2,4% sur un an). Ainsi, dans les grandes métropoles, on observe une augmentation médiane de +3,6%. Dans les autres régions de Province, toujours selon ces mêmes statistiques, la hausse des prix resterait soutenue avec +7,8% en moyenne, sur 12 mois glissants4.

Au total, début novembre 2022, le prix moyen d'un appartement est de 4 536 euros/m2, celui des maisons de 2 399 euros/m2, soit un prix moyen global de 3 249 euros/m2 pour toutes typologies de biens1. Ces chiffres traduisent une augmentation des prix immobiliers moyens de +5,7% sur 12 mois glissants1.

Même si la hausse se ralentit depuis la rentrée, on est donc loin de la chute dont parlent certains "analystes" qui ont toujours grand intérêt à alimenter la peur dans un contexte anxiogène.

D'après une enquête récente des Notaires de France, 40% des études notariales interrogées montrent que le nombre de transactions reste stable, et 8 % seulement constatent une hausse. Force est de rappeler que, si l'année 2021 s'est conclue sur un record historique des transactions (1,2 millions), 2022 devrait quand même atteindre près du million de ventes, soit un score équivalent à celui de l'année 2020.

Aussi, si l’on veut se lancer dans les prévisions, sans sortir la boule de cristal, on peut citer les chiffres de la récente enquête des Notaires de France auprès de ses membres : 40% des notaires interrogés pensent que les prix devraient lentement reculer dans les prochains mois, et 45% d'entre eux tablent plutôt sur une stabilité, quand seuls 6% des études sondées parient sur leur augmentation5.

Sources
1 Source IPI- (Indice de la Production Industrielle – INSEE) – oct 2022
2 INSEE (Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques)
3 Baromètre du crédit - meilleurstaux.com
4 Baromètre FNAIM-Clameur- oct 2022.
5 Notaires de France.