LOI CLIMAT : QUELS CHANGEMENTS POUR LES PROPRIÉTAIRES ?

De plus grandes exigences pour la rénovation énergétique.

Parmi les nouvelles mesures adoptées : la redéfinition de ce qui caractérise la performance des rénovations énergétiques.

Une rénovation énergétique sera jugée adéquate si elle permet d'atteindre les classes A ou B dans le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). De plus, il faudra traiter au minimum 6 types de travaux tels que l’isolation des murs, des planchers bas et de la toiture, le changement des menuiseries extérieures, la production de chauffage et d’eau chaude sanitaire ou encore la ventilation.

Certaines exceptions pourront être acceptées : lorsque les travaux présentent un coût trop important par rapport au prix du bien ou lorsque des contraintes particulières (techniques, architecturales ou patrimoniales) ne permettent pas d'atteindre la classe B du DPE. Dans ces cas-là, une réfection pourra être considérée suffisante si elle offre de gagner au moins deux classes énergétiques et après avoir considéré les six typologies de travaux évoquées plus haut.

Par ailleurs, désormais, en plus du Diagnostic de Performance Énergétique, un audit énergétique devra être réalisé par les vendeurs d'un bien classé D, E, F ou G.

Plus complet que le DPE, l'audit établit un parcours de travaux à réaliser et mentionne l'impact de ces rénovations sur les consommations d'énergie. Ce document doit également fournir une évaluation des frais liés aux travaux et préciser les aides qui pourront être activées pour les réaliser.

Cet audit sera requis selon le calendrier suivant : dès le 1er janvier 2022 pour les habitations classées F ou G, au 1er janvier 2025 pour la classe E, et au 1er janvier 2034 pour les logements de classe D.

Des contraintes nouvelles pour les loueurs d'habitations énergivores.

La loi Climat & Résilience imposera également de nouvelles restrictions pour la location de logements énergivores.

Ainsi, lorsqu'un logement est classé F ou G, le loyer d'un nouveau contrat de location ne pourra pas dépasser le loyer demandé au précédent locataire. Cette obligation sera aussi appliquée lors d'un renouvellement de bail.

En outre dès le 1er janvier 2025, les passoires thermiques seront interdites à la location. À partir de cette date, tout logement classé G ne pourra faire l'objet d'un contrat de location. De plus, les nouvelles dispositions prévoient d'interdire la location de logements classés F à partir du 1er janvier 2028 et de logements classés E à partir du 1er janvier 2034.

Ces interdictions restent cependant surtout valables pour les agents immobiliers et les professionnels car il est juridiquement difficile de contraindre un propriétaire particulier à ne pas louer son bien, y compris si le logement est classé F ou G. Malgré tout dans ce cas, fort du nouveau cadre législatif, un locataire pourra désormais saisir la commission départementale de conciliation ou un tribunal administratif pour imposer à son propriétaire les travaux nécessaires.

Là encore, la loi prévoit des exceptions notamment pour les habitations en copropriété.

De nouvelles dispositions pour les aides financières.

Composé d'un réseau de guichets d'information et de conseil, un service public de la rénovation énergétique accompagnera désormais gratuitement les candidats à la rénovation. Chaque propriétaire pourra ainsi être assisté afin de réaliser son plan de travaux, choisir ses prestataires et demander les aides financières publiques.

Grâce à ce nouveau service, chaque ménage pourra se voir attribuer un "Accompagnateur Rénov", pour le guider dans son plan de financement et d’études énergétiques. Dès 2023, le versement de MaPrimeRénov‘ et des aides de l'ANAH (Agence Nationale de l’Habitat) pourrait même être conditionné à l'accompagnement par ce professionnel désigné.

Le texte de la loi Climat & Résilience concerne également le relookage du Prêt Avance Mutation. Encore trop peu délivré par les banques, ce crédit travaux reste rarement sollicité. Pourtant, il permet d'emprunter une somme évaluée sur le prix du bien en vue de réaliser des améliorations énergétiques d'un logement, y compris lorsqu'on ne peut accéder à un prêt classique.

Sur le principe, le Prêt Avance Mutation offre au souscripteur de ne rembourser le capital emprunté qu'au moment de la mutation du bien, lors de sa revente ou de sa transmission par héritage.

Les nouvelles mesures de la loi autorisent à présent le renforcement de ce dispositif de financement grâce aux garanties de l'état. Ces garanties couvriraient notamment d'éventuels défauts de remboursement des emprunteurs, lorsque le montant de la vente du bien rénové est inférieur au prix évalué lors de la souscription du prêt.

Un plan pluriannuel de travaux dans les copropriétés.

Pour finir, la loi prévoit la mise en place d'un plan pluriannuel de travaux obligatoires pour les copropriétés. 15 ans après la livraison de l’immeuble, puis tous les dix ans, le syndicat de copropriétaires devra établir son plan de travaux suite à une analyse du bâti et un diagnostic de performance énergétique.

Dans ce prévisionnel de travaux seront indiqués à la fois les travaux indispensables à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité de ses occupants, et ceux qui donnent la possibilité de réduire la facture énergétique et de diminuer les émissions de GES (Gaz à effets de serre.) Le plan indiquera également la priorité des travaux à effectuer, ainsi qu'un calendrier de réalisation dans les 10 ans et les coûts estimés.

Cette nouvelle obligation sera également adjointe d'une exigence : la provision annuelle sur un fonds travaux, pour régler le montant des rénovations prévues. Chaque copropriétaire devra participer à ce fonds, suivant les mêmes dispositions mises en place pour le versement des provisions au titre du budget prévisionnel.

Ces nouvelles contraintes entreront en application dès le 1er janvier 2023 pour les copropriétés de 200 lots, puis au 1er janvier 2024 pour les immeubles de 50 à 200 lots et enfin, au 1er janvier 2025 pour les immeubles réunissant moins de 50 lots.