Pour les parents, le début des études supérieures est souvent le commencement des grosses dépenses. Dans la plupart des cas, leurs enfants devront être logés loin du foyer familial. La course à la location est donc lancée. Chercher une habitation bien située et obtenir des aides, n'est pas toujours simple. Dans certaines villes, le marché locatif est si tendu que les places sont rares et difficiles à trouver. Pourquoi ne pas alors tenter un achat de biens ? D'autant que les prix de l'immobilier comparés au montant des loyers, rendent parfois plus avantageux une acquisition. Selon les communes considérées, la durée des études, les taux de rendement locatif et la plus-value potentielle, acheter un bien peut s'avérer une opération gagnante.
L'hébergement : une grosse part du budget des étudiants.
Dans le trio de tête des frais d'un étudiant, le logement arrive en première place. Viennent ensuite, le coût de la scolarité, puis les dépenses d'alimentation.
Selon les situations et les lieux d'études, le poste logement peut varier énormément.
D'une part, certains élèves ont la chance d'étudier à proximité du domicile familial et ne sont pas obligés de chercher un logement. Par ailleurs, certains enfants bénéficient d'un logement chez des proches ou dans la famille. D’autre part, les villes étudiantes présentent une grande diversité de coût d'hébergement. Un élève inscrit à Paris paiera nécessairement plus pour sa location qu'un étudiant installé en province.
Si à Paris, un studio se loue en moyenne pour 600 à 700 euros mensuels, il faudra débourser "seulement" 300 à 500 euros mensuel dans certaines villes de Province1.
N’oublions pas non plus que certains élèves ont l'opportunité de bénéficier d'une aide au logement, telle que les APL étudiantes. Quant aux étudiants boursiers, ils peuvent également profiter d'une place en cité universitaire, avec des loyers moyens de 150 à 400 euros mensuels.
Malgré tout, les parents d'élèves locataires devront anticiper les dépenses annexes, telles que du mobilier si le bien est loué non-meublé, ou encore les charges locatives, comme l'eau et l'électricité.
Une étude récente de la FAGE (Fédération des Associations Générales Etudiantes) montrait que les frais de logement hors domicile familial s'élèvent en moyenne de 3100 à 7100 euros par an.
Quels critères sont à considérer pour choisir entre achat et location ?
Pour se décider entre location et acquisition, plusieurs points sont à évaluer : outre le budget à disposition et le taux d’endettement du foyer, il faudra également prendre en compte la durée prévisionnelle des études, les aides éventuelles (allocations, aides à la rénovation), le type de bien nécessaire et les prix du marché immobilier dans les villes d’installation.
Dans certaines communes, le montant d’achat d'un studio nécessite un remboursement de mensualités inférieur au prix d'une location. Devenir propriétaire d’un petit logement secondaire peut alors s'avérer une opération patrimoniale rentable.
D'une manière générale, plus votre enfant suivra un cursus long et plus l'acquisition sera intéressante à amortir.
Par ailleurs, même si la location a pour réputation d'être plus souple, il faut savoir s'y prendre à temps. Parfois, le marché locatif est si tendu que les demandes sont nombreuses et il devient difficile de trouver un logement adéquat, disponible pour la rentrée.
De plus, certains parents anticipent le fait que plusieurs de leurs enfants devront suivre les études dans la même ville. Là encore, l'achat d'un bien peut être une opération très rentable, comparé à des locations qui se poursuivent durant de longues années.
Des prix d'acquisition très accessibles dans certaines villes.
Certaines villes étudiantes présentent un marché immobilier très avantageux, avec des prix d’achat particulièrement attractifs au regard du montant des locations.
De nombreux parents considèrent alors qu'un investissement immobilier s'impose. Contrairement à une location qui est une opération à fonds perdus, rembourser un crédit pour l’achat d’un bien est un type d’épargne et de placement qui enrichit le foyer au bout du compte.
Une étude de la Fnaim, (Fédération Nationale de l'immobilier), a comparé les marchés immobiliers de plusieurs villes. On y découvre par exemple que des communes comme St-Etienne ou encore Nancy, offrent des prix d’achat très avantageux avec des mensualités de crédit inférieures au prix d'une location.
Comptez 189 euros de remboursement pour l'acquisition d'un 25 m2 à St Etienne contre 208 euros de loyer moyen. A Nancy, vous débourserez 362 euros en mensualités d'emprunt contre un loyer moyen de 366 euros.
Paris en revanche présente un coût d'acquisition de 1 349 euros sur 20 ans, contre des loyers qui s'élèvent en moyenne à 749 euros.
Cependant, des villes comme Mulhouse proposent des records de rentabilité. Il suffirait d'1 ans et 5 mois dans cette commune pour que votre achat soit amorti. Roubaix, dans le nord, Evry, dans l'Essonne, ou encore Metz en Moselle, offrent également des seuils de rentabilité inférieurs à 3 ans.
Et si vous achetiez un studio à Montpellier, le montant s'élèverait en moyenne à 91 706 euros, tandis que le loyer médian s'établit aux alentours de 381 euros par mois. Vous pourriez donc y amortir votre acquisition en à peine 3 ans et 11 mois, soit plus d'une année avant la fin d'un programme d'études de 5 ans 1.
Un investissement patrimonial qui peut être très rentable.
Investir dans la pierre reste un placement dans la durée qui augmente votre patrimoine. Dans cette optique, une acquisition immobilière peut s'avérer une opération gagnante même si la durée d'études de votre enfant ne suffit pas à l'amortir.
Vous aurez alors à considérer le taux de rendement locatif pour que sa location à d'autres étudiants soit une action rentable, de même que la plus-value éventuelle que vous réaliserez à la revente.
Le taux de rendement locatif s'évalue en effectuant le ratio entre le revenu locatif annuel et le prix d'achat du bien. Pour exemples, si vous achetez un appartement de 25 m2 à Nancy, Grenoble ou Amiens, vous bénéficierez d'un très bon rendement locatif. C'est également le cas à Nice, Rennes ou Lille, bien que les prix d'achat y soient plus élevés.
Outre le rendement locatif, considérez également le montant éventuel que vous pourrez en tirer lors de la revente.
La plus-value que vous réaliserez pourra alors être suffisante pour amortir votre acquisition. Si les prix restent stables, vous pourriez réaliser une belle plus-value dès 3 ans de propriété, comme à St-Etienne, où vous auriez gagné 2 800 euros à la revente. Et si vous achetez à Grenoble ou à Metz, la plus-value que vous réaliserez au bout de cinq années de détention pourrait s’élever à 6 609 euros, selon l’évolution des prix actuelle.
Sources
1 FNAIM : Fédération Nationale de l’Immobilier.