LES NOUVELLES MESURES DE LA LOI ELAN POUR LES PROPRIETAIRES

LES NOUVELLES MESURES DE LA LOI ELAN POUR LES PROPRIETAIRES

Publiée au Journal officiel du 24 novembre 2018, la loi Élan, portant sur l'Evolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique (ELAN), s'applique depuis le 25 novembre. Retour de l’encadrement des loyers, Création du bail mobilité, renforcement du contrôle des locations touristiques, lutte contre les squatteurs, réforme de la copropriété… elle comporte de nombreuses mesures destinées à rééquilibrer le rapport entre les locataires et les bailleurs. Comment impactera-t-elle la vie des propriétaires ? Est-elle de nature à favoriser l'investissement locatif ? Petit tour d'horizon des nouveautés avec LA RESIDENCE...

Le triple objectif, affiché par le gouvernement, pour la Loi ELAN est de « construire plus, mieux et moins cher pour provoquer un choc d’offre », de « répondre aux besoins de chacun et protéger les plus fragiles » et « d'améliorer le cadre de vie ».

De fait, la loi Elan concerne surtout la construction, la libération du foncier, la lutte contre les marchands de sommeil et l'accès au logement social. Cependant elle introduit également de nouvelles mesures qui modifieront le cadre législatif des conditions de location et qui devraient changer la donne pour les propriétaires.

Le retour de l'encadrement des loyers

Créé par la loi ALUR en mars 2014, l'encadrement des loyers n'avait été appliqué que dans 2 communes (Lille et Paris), pour finalement être abandonné. La loi Élan prévoit sa renaissance, de manière expérimentale pour les 5 prochaines années.

Comme dans la précédente loi, l’encadrement des loyers est associé à des sanctions en cas de non-respect. Il est ainsi prévu que le préfet puisse exiger du bailleur la diminution du loyer et le reversement au locataire du trop-perçu.

Le complément de loyer, considéré comme difficile à définir et source de contentieux, est lui aussi reconduit. Il autorise certains propriétaires bailleurs à dépasser le loyer plafond sous certaines conditions de confort ou de localisation du logement.

Dans la pratique, l'encadrement des loyers sera en vigueur dans certaines villes en tension locative, voire dans un ou plusieurs quartiers seulement, puisqu'il est prévu qu'il puisse ne pas s'appliquer dans la totalité d'une commune.

Redouté par certains propriétaires, cette mesure devrait pourtant être difficile à appliquer, tant les conditions à réunir sont nombreuses pour qu'elle puisse prendre effet.

Le bail mobilité : une plus grande souplesse pour louer un bien

Prévu pour répondre aux besoins des propriétaires comme à ceux des locataires, le bail mobilité autorise les bailleurs à louer leur bien sur une courte période. Les bénéficiaires locataires pourront être des étudiants ou des personnes en formation professionnelle, en stage, en contrat d'apprentissage...

Ce dispositif devrait offrir plus de souplesse aux propriétaires qui ne disposait jusqu'à présent d'aucun contrat adapté. Les bailleurs prenaient même le risque de fortes amendes dans ces situations de location courte durée.

Pour en bénéficier, le bien devra être loué meublé sur une durée de 1 à 10 mois non reconductible. Le contrat de bail pourra également être résilié à tout moment par le locataire, avec un préavis d'un mois.

Les locations touristiques : des sanctions renforcées

La loi ELAN prévoit un renforcement des contrôles et des sanctions pour les locations touristiques effectuées dans les grandes agglomérations.

La multiplication de l'offre de locations saisonnières non encadrées et non déclarées était devenue préoccupante, notamment dans les grandes villes telles que Paris.

Jusqu'à présent, les propriétaires n'ayant pas déclarés leurs locations touristiques pouvaient être frappés d'une amende allant jusqu'à 5.000 €. Cette amende est à présent portée à 10 000 € et s'ajoute aux sanctions prévues en cas de location illégale (50 000 €). De même, l'amende pourra être de 50 000 € pour les plateformes qui publient les annonces de mises en location sans transmission des informations à la commune.

De nouvelles mesures pour les diagnostics techniques

Modernisés, simplifiés, parfois rendus opposable… les diagnostics verront leur cadre législatif évoluer.

Ainsi, lorsque le propriétaire et le locataire le souhaiteront, la loi ELAN permettra de transmettre les diagnostics au locataire de manière dématérialisée (par exemple en documents joints dans un courriel) de manière à simplifier les procédures du bail.

Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) devrait être rendu opposable. C’est-à-dire que l'acquéreur d'un bien, ou le locataire pourront se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations mentionnées dans le DPE. Cette mesure ne devrait cependant être mise en oeuvre qu'à compter du 1er janvier 2021.

Par ailleurs, un nouveau diagnostic technique voit le jour dans le cadre de la vente d'un terrain à bâtir. Le vendeur devra désormais fournir une étude géotechnique (étude du sol). Un diagnostic rendu obligatoire si le terrain constructible est situé dans une zone exposée aux mouvements des sols, suite à la sécheresse et à la réhydratation. L'acheteur sera ainsi informé sur les risques de sinistralité, notamment dans les zones de retrait-gonflement des argiles ou dans les zones sismiques.

Une meilleure protection contre les occupations illicites

Afin de mieux lutter contre l'occupation sans droit ni titre, la loi Élan supprime la trêve hivernale pour les squatteurs, qui pourront désormais être expulsés à tout moment, y compris du 1er novembre au 31 mars.

En revanche les locataires continuent à bénéficier de cette trêve hivernale et ne peuvent pas être physiquement expulsés, quelles que soient leurs fautes, durant cette période.

L'expulsion des squatteurs sera également plus rapide, puisqu'il est prévu la suppression du délai de deux mois entre le commandement de quitter les lieux et l'expulsion effective.

Ces mesures de lutte contre les squats s'appliqueront aussi bien aux résidences principales ou secondaires des propriétaires et occupants légitimes.

De plus, pour mieux protéger les bailleurs, la loi Elan comporte également des ‘clauses résolutoires’ prévoyant l'accélération des procédures de résiliation de bail en cas de manquement de la part d’un locataire (bruit, loyers impayés, dégradations...)

Par ailleurs, la loi Elan comporte de nombreuses autres mesures qui concernent notamment l'investissement Cosse (louer abordable, ou Cosse ancien), rendu fiscalement plus avantageux, ou la refonte du droit de la copropriété pour le clarifier et adapter les règles d’organisation et de gouvernance. D'autres mesures également pour ce qui concerne la lutte contre les marchands de sommeil, la numérisation progressive du secteur du logement, la transformation des bureaux en logement...

Au final, la loi ELAN devrait redonner aux investisseurs l'envie de miser sur le locatif. La loi ALUR était souvent considérée comme trop protectionniste pour les locataires. Les nouvelles mesures permettront de rééquilibrer les forces entre le bailleur et le locataire. Elles permettent notamment de remettre sur le marché des biens qu’il n’était plus possible de louer auparavant. En conclusion, la loi ELAN devrait inciter les investisseurs privés à acquérir des biens en offrant plus de protection et de souplesse aux propriétaires bailleurs.