PRIX IMMOBILIERS : L'ÉTAT DES LIEUX POUR CE DÉBUT D'ANNÉE 2021 ?

Quel impact a eu la crise sanitaire en 2020 sur le marché immobilier ?

Après une année 2019 historique (+1 million de transactions), 2020 aura montré la grande résistance du marché immobilier malgré les deux confinements et la crise sanitaire.

La note de conjoncture des notaires de France établie début décembre, avance le chiffre de 980 000 à 990 000 transactions1 sur 2020, soit un niveau pas très éloigné du chiffre record de l’année précédente.

Pourtant, dès le premier confinement annoncé le 17 mars, l'activité immobilière avait été brutalement stoppée. On avait alors assisté à un rebond technique des ventes entre avril et juillet. Durant ces mois de reprise, l'activité a été bien supérieure à celle que l'on rencontre habituellement, avec un nombre de transactions progressant de + 460% par rapport à la même période l'année précédente2 !

Beaucoup avaient alors espéré avoir passé la crise, d'autant que de nombreuses enquêtes annonçaient une évolution de la demande avec une envie de gagner de l'espace, d'acquérir des maisons individuelles et de s'éloigner des centres-villes… Cependant, la perte d'activité était tangible et à fin septembre, l'activité immobilière sur le marché de l'ancien avait reculé de -5% par rapport à 20191.

Pour autant, le prix des biens n'a pas baissé. Pendant le premier confinement, la hausse avait ralenti avant de reprendre de plus belle dès la fin avril. Si bien qu'à la fin de l'année 2020, aucune ville de plus de 100 000 habitants ne montrait des prix à la baisse, ce qui n'était jusqu'alors jamais arrivé.

Des prix qui augmentent partout en France.

La hausse des prix immobiliers n'a pas ralenti et elle s'est même consolidée par rapport à l'année précédente. À la fin d'année 2020, les prix immobiliers moyens en France s'établissaient à 3 930 €/m², soit une hausse moyenne de + 6,3% sur un an1. Par comparaison, en 2019, les prix avaient connu une hausse de + 4,5 % sur l'année.

En 2020, l'accélération de la hausse concerne tout autant le marché des appartements (+ 5,9 % sur 1 an) que celui des maisons (+ 6,9 % sur 1 an)¹.

La particularité est également que les prix ont augmenté de manière généralisée dans toutes les grandes villes de plus de 100 000 habitants. Il faut remonter à 2011, juste avant la suppression du PTZ dans l'ancien, pour voir une telle progression.

Ainsi, les prix augmentent d'au moins +5 % par an dans 70 % des villes de plus de 50 000 habitants et dans 83 % des villes de plus de 100 000 habitants. La hausse s'élève même à +10 % dans 25 % des villes de plus de 100 000 habitants. On assiste également à une véritable remontée des prix dans certaines villes qui étaient orientées à la baisse depuis plusieurs mois, telle que Bordeaux, Nîmes, Évreux ou encore Valence.

De leur côté, des villes comme Mulhouse, Angers, Limoges et Orléans montrent des hausses de 16 % et plus sur les prix immobiliers. Par ailleurs, aux premiers rangs des villes de plus de 100 000 habitants qui ont connu la plus forte hausse, on relève Lyon (+11,8%), Le Mans (+11,7%) et Strasbourg (+10,5%) où la tendance haussière s'est fortement accélérée depuis un an.

Comment expliquer cette augmentation des prix immobiliers partout en France ?

À cela plusieurs raisons : d'une part le durcissement de l'accès au crédit bancaire a fait se recentrer le marché sur les ménages les plus aisés. Parmi les acheteurs, la part de ménages aux revenus supérieurs s'est accrue et cela a contribué à alimenter le mouvement de hausse.

Cependant la principale raison reste la pénurie des offres.

Le déséquilibre entre la demande et l'offre de biens est tel que les prix augmentent mécaniquement. Cette raréfaction de l'offre a également été renforcée par les confinements qui ont entrainé à la fois la baisse d'activité des agences immobilières et aussi la diminution du nombre de constructions neuves.

Bon à savoir : les marges de négociation continuent à se réduire. Les gens achètent au prix proposé. Aujourd'hui, le manque de biens a pour conséquence une compétition plus importante entre les acquéreurs et les marges de négociation s'établissent en moyenne aux alentours de 3,3% du prix des appartements et 4,6% de celui des maisons².

Sources chiffres :
¹Note de conjoncture immobilière des Notaires de France
²Baromètre LPI-SeLoger.