Pour bien commencer l’année 2019, rien de tel qu’un petit regard en arrière. Les pronostics n'avaient pas anticipé l'exceptionnel résultat du marché immobilier 2018. Pour la deuxième fois consécutive, le million de transactions est approché. L'année 2018 a été très dynamique. Près de 956.000 ventes sur douze mois, entre octobre 2017 et septembre 2018, soit 0,8 % de plus qu'en 2017, relèvent les notaires De France. Quels ont été les grands évènements de l’année 2018 immobilière ? Comment ont évolué les habitudes d’achat et les prix des biens immobiliers ? Retour sur une année exceptionnelle avec LA RESIDENCE…
2018 : DE NOUVEAUX RECORDS DE TRANSACTIONS IMMOBILIERES
2017 était déjà une année historique, dépassant les 950 000 transactions réalisées France entière. L'année 2018 s'est clôturé sur un nouveau record avec près de 953 000 transactions.
L'une des raisons expliquant ce dynamisme reste le niveau très bas des taux d’intérêt du crédit. En 2018, contrairement aux prédictions de hausse, les taux d'emprunt se sont maintenus près de leurs plus bas niveaux historiques et ont même légèrement baissés.
Si en janvier 2018, il était possible d'emprunter sur 10 ans à des taux allant de 0,80% à 1,15 %, sur la même durée aujourd'hui, les taux moyens sont de 0,75% a` 1,15%. Les taux du crédit ont donc renoué avec leur plus bas niveau historique, atteignant 1,50 % en moyenne à l'hiver 2018.
Par ailleurs, la part du montant emprunté pour un achat immobilier augmente encore. Elle passe à +1,6% sur un an pour représenter 78,4% du montant de l’acquisition. De même, la durée des emprunts s'allonge et s'établit aux alentours de 20,5 ans en moyenne (+0,9% sur un an).
Pour financer leurs projets immobiliers, les ménages français ont pleinement profiter du contexte très attractif des taux d'emprunt en 2018.
QUELS SONT LES PROFILS DES ACQUEREURS EN 2018 ?
Les primo-accédants ont été plus nombreux parmi les acquéreurs : la part des moins de 30 ans augmente de +3,1% et celle des 30/40 ans de +1,5%. A eux seuls, les 40 ans et moins représentent 46,6% des acquisitions en France.
Dans l'ensemble les achats sont majoritairement destinés à l’acquisition de la résidence principale (à 68,9%) ; Mais, tandis que le marché des résidences secondaires a reculé de -5,9% pour ne représenter que 6,4% des transactions, le marché immobilier a également été porté par l'investissement locatif.
Les français achetant pour relouer sont ainsi en très nette progression sur l'année 2018. Avec une hausse de +24,7%). L’achat locatif représente 21,7% des achats effectués en 2018. Un pourcentage historiquement élevé dans l'ancien.
Les investisseurs locatifs ont ainsi réalisé près d'une vente sur cinq.
Rendus prudents par la volatilité des places boursières, peu attirés par les faibles rendements des placements d'assurance vie, les investisseurs favorisent la pierre. Le faible niveau des taux d'emprunt participe aussi à la rentabilité des achats locatifs. Nombreux sont les français qui privilégient ce choix pour financer leur retraite et se créer un complément de revenu.
QUELLE A ETE L'EVOLUTION DES PRIX IMMOBILIERS EN 2018 ?
La hausse des prix s'est poursuivie en 2018, mais son rythme a diminué, comparé à celui de 2017. Plus marquée en Ile-de-France (+ 4,2 %) qu'en province (+ 2,6 %), la hausse atteint des niveaux particulièrement élevés sur Paris.
D'une manière générale, sur la France entière, le prix moyen au m² a ainsi augmenté de +1,7% entre 2017 et 2018. Il s’établit désormais aux alentours de 2595 € le m².
S'approchant des records historiques de 2011 (2665 €/m²), la hausse a été plus élevée pour le prix des maisons (+ 3,5%) que pour celui des appartements (+1,1%).
De plus, le montant moyen d’une acquisition établit également un nouveau record avec 213 705 € (contre 208 759 € en 2017). Soient 229 489 € en moyenne pour une maison et 204 695 € pour un appartement.
Paris continue également à dépasser de nouveaux plafonds de prix. Dans la capitale, les prix ont à nouveau grimpé, avec une hausse de 6 % en 2018. En janvier 2019, le mètre carré parisien s'établit aux alentours de 9.418 euros.
Ce prix élevé de la pierre parisienne favorise aussi la hausse des prix en banlieue. La petite couronne mais aussi la grande couronne, (avec la perspective du grand paris), deviennent de plus en plus régulièrement un marché de report. En Ile-de-France, le prix moyen des appartements anciens pourrait s'établir à 6.050 euros le m², dès ce mois de février 2019.
En règle générale, l'ensemble des régions françaises ont bénéficié d'une année 2018 très favorable et ont vu leurs prix de vente augmenter.
Seules 3 régions voient leur prix moyen au m² baisser : la Bretagne (-0,5%), Centre Val-de-Loire (-1,5%) et les Hauts-de-France (-1,9%). Pour le reste, les régions du grand Est, mais aussi l’Auvergne-Rhône-Alpes, La Nouvelle-Aquitaine, la Provence-Alpes-Côte-d’Azur ou l’Occitanie ont montré des prix moyens au m² qui s’élèvent, suivant des hausses variant de +3,6% à +7,5%, selon les régions.
L'année 2019 sera-t-elle également une année favorable au marché immobilier ? Des voyants sont au vert : telle que l'évolution des taux d'emprunt, pour lesquels les spécialistes prévoient un maintien au plus proche des plus bas niveaux historiques. D'autres interrogations portent sur l'impact de l'encadrement des loyers pour le marché locatif, la surchauffe éventuelle du prix des biens ou la conjoncture économique générale. Les mesures annoncées en décembre pour le pouvoir d'achat, le prélèvement à la source et les conséquences de l'année blanche fiscale, auront-ils un impact ? Sauf accident de croissance imprévu, le dynamisme du marché immobilier devrait cependant se poursuivre en 2019. Les français veulent s’installer, et l’emprunt très accessible facilitent leur projet.