LE NOUVEAU DPE PEUT-IL FAIRE BAISSER LA VALEUR DE VOTRE BIEN ?

Entrée en vigueur depuis le 1er juillet 2021, la réforme du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) implique plusieurs changements pour les vendeurs et les acheteurs de biens. Désormais, le DPE classifie les logements non plus seulement sur leur consommation d’énergie, mais également sur leur taux d’émissions en CO2 avec de nouvelles modalités de calcul et une valeur juridique qui autorise à présent les acheteurs (ou locataires) à se retourner contre les vendeurs (ou bailleurs) si les informations sont erronées. Parmi les conséquences de cette évolution : le prix de vente des biens immobiliers pourrait être modifié, à la baisse comme à la hausse. Explications avec La Résidence...

Ce qui va changer avec la réforme du DPE en 2022 ?

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est un document qui doit être impérativement présenté lors de la vente ou de la mise en location d'une maison ou d'un appartement. C'est grâce à lui que l'on peut connaitre la consommation énergétique d'un bien immobilier et désormais, également ses volumes d'émission de Gaz à Effet de Serre (GES).

C'est en effet le premier changement d'importance. Désormais, un double seuil de notation sera établi. Le DPE validera non seulement la consommation énergétique des biens, mais aussi le volume des émissions de CO2. À présent, le DPE devient un véritable diagnostic environnemental qui fournira à la fois une étiquette énergétique pour la consommation et une étiquette climat pour le volume d'émission de GES et seule la moins bonne des deux notations sera retenue pour établir l'étiquette globale du bien.

Par ailleurs, le DPE est à présent plus fiable avec une consolidation de sa méthode de calcul qui permet de délivrer une note de A à G, qualifiant les performances énergétiques du bien considéré (de la note A, pour les biens les plus performants, à la note F pour ceux qui consomment le plus d'énergie).

Jusqu'à présent, deux techniques de calcul étaient utilisées. La seconde méthode qui s'appuyait sur les factures des dépenses énergétiques du logement est désormais abandonnée. Seule la première méthode dite "3CL" (calcul de la consommation conventionnelle des logements) restera prise en compte. Moins dépendante des habitudes de vie des occupants, cette première méthode étudie les performances du bâti en termes d'isolation, de matériaux utilisés et les dispositifs de chauffage par exemple.

Autre évolution majeure, le DPE est désormais juridiquement opposable. C'est-à dire que le vendeur ou le bailleur engagent leur responsabilité sur les informations fournies. L'acheteur ou le locataire, peuvent désormais demander des réparations si les données exposées dans le DPE sont erronées ou partielles.

Un impact direct sur la valeur des biens immobiliers

Le fait de considérer à présent également le taux d'émission de CO2 aura nécessairement un impact sur la valeur des biens qui pourrait être revue à la baisse ou à la hausse selon les cas.

D'après les prévisions gouvernementales, près de 800 000 logements passeraient ainsi dans la catégorie des passoires thermiques quand 600 000 autres pourraient au contraire en sortir avec cette nouvelle notation -un changement principalement dû à l'étude du mode de chauffage. Certains logements utilisant des dispositifs de chauffage au fioul ou au gaz qui émettent beaucoup de GES verront ainsi leur valeur se dégrader, quand ceux qui utilisent le bois ou l'électricité pourraient voir leur notation s'élever.

Ce principe d'un DPE évaluant à la fois la consommation d'énergie et les émissions de CO2 impliquera pour certains biens immobiliers la perte d’une à deux classes dans leur notation finale avec un impact direct sur leur valeur à la revente. Bien entendu, à l'inverse, d'autres biens devraient connaitre une augmentation de leur valeur tout aussi conséquente suite à cette double estimation.

Dans tous les cas, le nouveau DPE tel qu'il est désormais en application, impactera forcément le prix final de votre bien. Pour rappel, les notaires de France estiment que les transactions portant sur des biens classés F ou G se réalisent à des prix 2 à 18% moins élevés que les ventes de biens classés D.

Peut-on vendre ou louer son bien avec un DPE établi avant la réforme ?

La loi prévoit qu'un Diagnostic de Performance Énergétique conserve sa validité pendant une durée maximale de 10 ans.

Les vendeurs de bien qui ont fait établir un DPE avant la réforme pourront l'utiliser pour conclure la vente de leur maison ou de leur appartement jusqu'à la date du 31 décembre 2024, si sa validité reste conforme.

De même, les bailleurs ayant récemment acquis un bien en vue de le louer pourront également utiliser leur DPE actuel dans le cadre d'un contrat de location jusqu'à cette date limite.

Cependant, rappelons que le DPE sert également de base pour classifier les passoires thermiques, ces biens immobiliers notés de F à G. Des maisons ou des appartements pour lesquels il faudra obligatoirement présenter un audit énergétique en cas de vente, dès le 1er septembre 2022.

Il serait donc préférable de faire établir rapidement un nouveau DPE. D'autant que la loi Climat & Résilience prévoit également l'interdiction à la location de ces biens très énergivores, dès 2025 pour les logements classés F et dès 2028 pour les logements en classe G.

Une baisse de la note due aux modalités du nouveau Diagnostic de Performance Énergétique pourrait donc impliquer de réaliser des travaux dans les meilleurs délais pour que ces habitations puissent continuer à être louées.

Bon à savoir : parce qu'il deviendra plus technique et plus complet, le DPE pourrait également devenir plus long à établir et plus coûteux pour les propriétaires. Avec un tarif actuellement compris entre 60 et 120 euros selon le type d'habitation évalué, le Diagnostic de Performance Énergétique devrait désormais s'effectuer au prix moyen de 150 à 200 euros.