DIAGNOSTIC DE PERFORMANCES ÉNERGÉTIQUES : UN NOUVEAU DPE POUR 2021

Le Diagnostic Performance Énergétique (Dpe) : un diagnostic qui compte.

Le DPE ou Diagnostic de Performance Énergétique est, pour une maison, l'équivalent de l'étiquette énergétique de performance que l'on peut lire sur un équipement ménager. En pratique, il se matérialise par l’attribution d’une étiquette, allant de A pour les habitations les plus performantes, à G pour les plus énergivores et les plus émissives en gaz à effets de serre.

Grâce au DPE, l'acheteur ou le locataire peut vérifier la future consommation de son bien à la lecture de l'étiquette énergie.

Aujourd'hui, 60 % des logements français se classent dans les trois dernières lettres de performance énergétique, E, F, G. Leur consommation en énergie est pourtant une dépense si importante qu'elle est très largement prise en compte par les candidats acquéreurs ou locataires avant de souscrire un prêt ou de signer un bail immobilier.

En plus de participer à la réduction du nombre de passoires thermiques en France, le DPE revêt également une grande importance pour le vendeur d’un bien.

D'après une récente étude récente du Conseil Supérieur du Notariat de France, une faible note du DPE peut diminuer le prix de vente d'une maison ou d'un appartement. Un studio ou un deux-pièces, classé F ou G (selon l'étiquette du DPE), peut voir son prix diminuer de 8%, comparé à un bien classé D, de 4% pour un 3 pièces et de 3% pour un 4 pièces. Pour les maisons, la moins-value peut être plus importante encore : de - 12% pour une maison de 3 pièces à - 9% pour les 4 ou 5 pièces et - 10% pour les habitations supérieures à 6 pièces1.

Depuis 2006, la Loi établit que le vendeur ou le bailleur d'un bien immobilier doit produire un DPE vente ou un DPE location réalisé par un diagnostiqueur certifié en immobilier. Le DPE est donc obligatoire et indispensable à toute transaction immobilière. Il doit être ajouté au contrat de location ou de vente.

Un DPE qui devient opposable dès le 1er janvier 2021

Jusqu'à présent, le DPE n’avait qu’une valeur informative. L’acquéreur ou le locataire ne pouvait donc contester les informations présentées pour s'en prévaloir à l’encontre du vendeur ou du bailleur.

A partir du 1er janvier 2021, le vendeur engagera sa responsabilité lors de la réalisation du Diagnostic de Performance Énergétique.

Qu'est-ce que ça change ? Le DPE aura désormais la même opposabilité que les autres diagnostics indispensables lors d’une transaction immobilière. L'acheteur pourra obtenir réparation en cas de faute, de manquement ou d'erreur.

Jusqu’à présent, le locataire ou l’acquéreur devait se contenter de la classe énergétique annoncée par le propriétaire ou vendeur d'un bien. Désormais, avec un DPE opposable, l’étiquette énergétique affichée pourra être contestée si elle ne correspond pas à la consommation énergétique réelle de l'habitation.

Un mode de calcul plus fiable

Pour acquérir cette faculté juridique, le Diagnostic de Performance Énergétique devait gagner en fiabilité.

Le DPE était souvent jugé non précis. La loi Élan avait cherché à renforcer sa fiabilité, de même que le plan de rénovation énergétique des bâtiments, mais il était impossible de rendre le DPE opposable sans une réforme sur le moyen de calcul de son résultat.

Jusqu'à présent, deux modes de calcul coexistaient : la méthode dite conventionnelle, qui s’appuie sur une analyse des caractéristiques du bâti (matériaux, isolation, modes de chauffage, type de production d’eau chaude…) et la seconde méthode dite “sur facture”, qui a été abandonnée. Elle ne se basait en effet que sur la seule appréciation des factures d’énergie de l'habitation.

Jugée trop dépendante de la composition du ménage et des habitudes de consommation des habitants, la méthode "Sur Facture" n'est plus valable pour établir un DPE.

Autre évolution majeure : la considération de nouveaux usages énergétiques. L'ancien DPE ne prenait en compte que trois postes de consommation pour évaluer la consommation annuelle, à savoir, le chauffage, le refroidissement et la production d’eau chaude sanitaire. Le DPE 2021 intégrera deux nouveaux postes : la ventilation et l’éclairage.

Pour laisser le temps aux diagnostiqueurs de s'adapter à la nouvelle réforme, le gouvernement propose de réduire la durée de validité des diagnostics déjà exécutés. Ainsi les plus anciens DPE, réalisés jusqu’à la fin 2017, seront caduques au plus tard, au 1er janvier 2023. Les plus récents, réalisés depuis le 1er janvier 2018, seront valables jusqu’à la fin de l'année 2024. Les nouveaux DPE bénéficieront quant à eux d’une durée de validité similaire à l’actuelle durée, soit 10 ans.

En plus de cette fiabilité dans le mode de calcul, le DPE sera également plus lisible pour les ménages. L’objectif étant qu’il devienne également déterminant pour la réalisation des travaux. Aussi, les résultats du DPE seront donc plus largement communiqués et plus accessibles.

De nouvelles obligations liées au DPE

Fini le DPE sans étiquette : désormais, on vise à produire seulement un DPE avec étiquette, afin que tous les logements existants puissent être associés à leur catégorie énergétique.

De plus, le gouvernement souhaite que le DPE devienne à la fois un outil de communication auprès du grand public et un soutien aux politiques de rénovation énergétique. Désormais, un certain nombre de dispositions à venir, notamment issues de la loi énergie et climat, pourront se prévaloir des résultats du DPE, comme, par exemple, l'interdiction de location pour des biens trop énergivores.

Par ailleurs, conformément à la loi énergie et climat, certaines informations contenues dans le diagnostic devront être affichées sur les annonces immobilières lors d'une transaction. De même, les baux immobiliers devront également les présenter.

Enfin, dès 2022, les annonces immobilières et les contrats de bail devront également préciser une évaluation des dépenses théoriques d’énergie du logement. Une obligation qui devrait permettre de mieux informer les candidats acquéreurs ou locataires et les inciter à réaliser des travaux, si nécessaire.

Bon à savoir : en plus de l’étiquette énergétique, les annonces immobilières, sur internet et dans les points physiques, devront afficher dès 2021 l’étiquette climat, relative à la performance du logement en termes d'émissions de gaz à effets de serre (GES).


(1)Sources chiffres : Conseil Supérieur du notariat de France