En 2021, la pierre reste l'investissement préféré des français. Que ce soit pour se constituer un patrimoine ou pour réaliser un placement financier rentable, l'acquisition d'un bien en vue de le louer peut constituer une opération particulièrement rentable. Favorisé par des dispositifs fiscaux avantageux (tels que la loi Pinel), l'investissement locatif peut parfois rapporter près de 7 à 8% et plus en rentabilité brute. Cependant, pour faire de votre investissement locatif une opération gagnante, il importe de suivre quelques bonnes pratiques. La Résidence vous invite à suivre ces bons conseils…
Une règle d'or pour réussir votre investissement : anticiper, c'est gagner.
Si vous avez en vue de réussir un investissement immobilier locatif, mieux vaut avoir une vision à long terme.
Dès l'acquisition de votre bien, vous devez anticiper non seulement le montant des loyers que vous percevrez mais aussi la plus-value que vous réaliserez potentiellement lors de la revente de votre bien.
Dans certains cas, il vaudra mieux par exemple choisir d'avoir une marge faible durant les premières années en anticipant une forte plus-value lorsque vous revendrez votre bien, plutôt que privilégier un logement très rentable au début de sa mise en location mais qui pourrait s'avérer difficile à revendre ou à louer par la suite.
C'est l'un des risques auxquels certains investisseurs ont été confrontés lorsqu'ils se sont laissé séduire par des biens à priori très rentables en raison des dispositifs de défiscalisation proposés. Par la suite, ils ont parfois été confrontés à un marché locatif en berne avec pour conséquence des biens qui restaient vides de tout locataire.
L'avantage fiscal est naturellement l'un des atouts de l'investissement locatif mais il ne doit pas vous faire oublier les bonnes pratiques d'un achat de bien immobilier, qu'il soit destiné à la location ou non. À savoir, le prix d'achat du bien, son potentiel de plus-value à la revente, sa propension à séduire d'éventuels locataires, sa localisation, etc.
Vous devez donc vous poser plusieurs questions avant de démarrer. Par exemple, le bien acquis est-il susceptible de répondre aux attentes des locataires visés, est-il situé dans une zone géographique potentiellement attractive, sera-t-il facile à revendre ?
Pour exemple de points à étudier, si les petites surfaces rapportent en général davantage, le risque de vacances locatives est plus important car les locataires de ce type de biens déménagent plus souvent. À l'inverse, un bien de grande surface pourra être moins rentable mais il séduira une clientèle plus stable, telle que des familles qui resteront dans le logement pour une plus longue durée.
Une bonne pratique : acquérir votre bien locatif au bon prix.
Pour réussir votre investissement locatif, il convient donc en premier lieu de savoir acheter votre maison ou votre appartement au juste prix.
Que vous achetiez un bien pour votre propre usage ou pour le mettre en location, il importe de le négocier son prix d’acquisition au mieux. Même si les dispositifs de défiscalisation associés à l'achat locatif peuvent vous paraitre avantageux, la carotte fiscale ne doit pas vous faire oublier cette règle de base.
Qu'est-ce que le bon prix d'un bien immobilier destiné à un usage locatif ? En premier lieu, vous devez comparer le prix proposé pour votre acquisition à celui des biens du même type sur votre zone géographique.
Par ailleurs, l'emplacement de votre bien joue pour beaucoup dans la considération de sa valeur. Existe-t-il des commerces à proximité, des centres d'enseignement, des centres culturels et de loisirs ? Le bien est-il facilement desservi par les transports en communs, les transports routiers, aériens ou ferroviaires, y a-t-il des points d’intérêt particuliers proches ? Autant de bonnes questions qui participeront de l’évaluation du bon prix de votre achat.
Par ailleurs, vous devrez également considérer l'état du bâti, le niveau des charges à prévoir, ou encore la nécessité éventuelle de travaux. Tous ces points auront une incidence directe sur la rentabilité à venir de votre investissement locatif.
Comment calculer la rentabilité de votre investissement locatif ?
Il faut tout d'abord distinguer ce que l'on appelle d'une part le rendement brut, et d’autre part, le rendement net de votre investissement locatif.
Le rendement brut se calcule en divisant le montant du loyer annuel par le prix du logement et en multipliant le résultat par 100. Pour exemple, si vous achetez un bel appartement en centre-ville au prix de 180 000 € avec un prix de location de 750 € par mois, votre rendement brut sera de : 750 x 12 /180 000 x 100 = 5%.
Quant au calcul du rendement net, il s'obtient grâce au calcul suivant : montant du loyer annuel – les frais et charges / le prix d'achat + le coût du crédit immobilier x 100. Ainsi, si vous avez 1500 euros de frais annuel, votre rendement net sera de : 9000 - 1500 / 180 000 euros x 100 = 4,16%
Bon à savoir : pour réaliser une bonne estimation de la valeur du bien locatif que vous allez acquérir, mieux vaut faire appel à des professionnels de l’immobilier. Faites appel à un spécialiste de l’immobilier dans votre quartier, votre rue et votre ville d’acquisition. Contactez dès maintenant votre agence immobilière La Résidence la plus proche : https://www.laresidence.fr/agences-immobilieres