COMMENT FACILITER VOTRE PREMIER ACHAT DE BIEN IMMOBILIER ?

Anticipez les challenges à relever mais restez confiants

Vous êtes décidés à vous constituer un patrimoine plutôt que de payer un loyer à fond perdu et vous avez envie de goûter vous aussi au plaisir d'être enfin chez vous.

Acheter dans le neuf ou l'ancien ? S’installer en centre-ville ou à la campagne ? Choisir une maison ou un appartement ? Acheter ou faire construire ? Quel sera le prix maximum du bien que je pourrais acquérir ? Autant de questions qui se presseront en foule et auxquelles vous n'aurez pas toujours une réponse immédiate à apporter.

Souvenez-vous en premier lieu que vous n'êtes pas seuls. Conseillers immobiliers, agences immobilières, famille, amis, courtiers en crédits, banquiers... de nombreuses personnes seront à vos côtés pour vous apporter leur concours.

Une comparaison simple : avant d'avoir un enfant, il n'est pas rare que les futurs parents s'angoissent à l'idée des difficultés à surmonter. Une fois que l'enfant est là, ils s'aperçoivent que les questions se résolvent naturellement, l'une après l'autre, pas après pas. L'achat d'une première maison est similaire. Au fil du processus, les challenges à relever s'aplanissent naturellement devant votre chemin.

Optimisez les conditions de votre financement

L'une des clés du succès réside dans la manière dont vous financerez votre acquisition.

La première étape consistera à bien évaluer le prix du bien que vous pouvez vous offrir. Pour cela, vous estimerez le montant des mensualités qu’il vous sera possible de rembourser sans déséquilibrer votre budget, mais aussi les dépenses liées à votre nouvelle situation de propriétaire.

Interrogez-vous sur les coûts d'entretien et les frais du logement (électricité, gaz...) mais aussi les éventuelles charges de copropriété, les travaux à venir ; autant de dépenses à anticiper pour connaitre le reste-à-vivre qui vous permettra de rester maître de vos finances.

Ensuite, veillez à bien estimer le coût réel de votre acquisition qui comprend le prix de votre bien, mais également les frais de notaire (aussi appelés frais de mutation), les conditions de votre crédit immobilier et de votre assurance de prêt.

Au final, la part de vos mensualités ne devra pas excéder les 33% de vos revenus. Cette règle est désormais suivie strictement par les établissements préteurs, suite aux recommandations de l'année 2020, transmises par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF).

Même si les conditions d'octroi se sont un peu durcies, sachez que les taux d'emprunt restent à des niveaux historiquement bas. Au printemps 2021, il n'est pas rare d'obtenir des prêts immobiliers aux taux de 0,75% sur 15 ans, et 0,9% sur 20 ans (hors assurance). ²

Par ailleurs, les banquiers aiment les primo-accédants car la plupart du temps les trentenaires profitent d'une situation familiale et professionnelle stable et ils ont déjà commencé à économiser.

Cependant, pour maximiser vos chances d'obtenir votre prêt immobilier et obtenir les meilleures conditions de taux, mieux vaut présenter un apport personnel conséquent. En règle générale, il sera de 10 à 20% du prix d’achat de votre bien.

Heureusement, plus vous êtes jeunes et plus les banques accepteront de vous prêter sur du long terme. Par ailleurs, les conditions de votre assurance emprunteur seront également privilégiées. Cette assurance de prêt peut représenter entre 1 et 1,4 % du montant de vos mensualités. Il est donc important là encore de faire jouer la concurrence.

Enfin, autre bonne nouvelle, les acheteurs d'un premier bien immobilier peuvent également bénéficier de nombreuses aides financières.

Profitez des aides financières accessibles pour un premier achat immobilier

Les primo-accédants ont la possibilité d’accéder à de nombreuses aides financières que l'on peut combiner entre elles.

En premier lieu, le PTZ ou Prêt à Taux Zéro, qui vous permet de compléter votre financement avec un prêt sans aucun intérêt d'emprunt. La loi de finances 2021 a prolongé sa distribution jusqu'au 31 décembre 2022. Disponible sous conditions de ressources, ce crédit complémentaire propose un montant fixé en fonction de la nature du logement (neuf ou ancien), du prix d'achat de votre logement, de la zone géographique dans laquelle se trouve le bien et du nombre d'occupants du logement. En pratique, le montant du PTZ correspond à un pourcentage sur le coût de l'acquisition immobilière, qui peut s'élever à 40% du prix du bien (20% pour un bien neuf en zone B2). Sa durée est généralement comprise entre 20 et 25 ans. ³

D'autres prêts aidés peuvent faciliter votre acquisition. Ainsi, le Prêt d'Accession Sociale qui permet de bénéficier d'un taux avantageux, là encore sous conditions de ressources. Ce Prêt d'Accession Sociale (PAS) peut couvrir l'intégralité du financement de l'acquisition. Sa durée s’étale entre 5 et 30 ans.

Citons également le Prêt Action Logement, qui peut être souscrit en complément du PTZ. C'est un prêt immobilier au taux d'intérêt minimal annuel de 1 %, pour un montant emprunté qui ne doit pas dépasser 30 % du coût de l'opération. Ce crédit est attribué en priorité aux salariés en situation de mobilité professionnelle, aux primo-accédants, aux salariés dont les revenus sont inférieurs à un plafond de ressources, établi en fonction de la zone géographique dans laquelle se situe le bien. Le bien acquis doit également obligatoirement afficher des performances énergétiques respectant la norme RT 2012 (logements neufs) et la catégorie D pour le Diagnostic Performance Énergétique (logements anciens).

Enfin, l'achat d'un premier bien immobilier est également facilité par les prêts et les aides des collectivités territoriales. Ces coups de pouce financiers s'appliquent dans le cadre de l'achat d'un bien neuf ou ancien et ils sont proposés par plus de 40 communautés urbaines dans une vingtaine de départements. En règle générale, ce sont des prêts à taux zéro, sous conditions de ressources et/ou avec un plafond du prix au m2, portant sur un montant qui oscille entre 10 000 et 25 000 euros.

Bon à savoir : les premiers acheteurs d'un bien immobilier sont appelés des primo-accédants. Si elle renvoie à la première accession à la propriété, cette définition s'applique aussi dans un sens plus large. Ainsi, vous pouvez également bénéficier des aides réservées aux primo-accédants si vous n'avez pas été propriétaires de votre résidence principale dans les deux dernières années précédant votre acquisition.

Sources :

¹ : Enquête IFOP, 8ème édition "les français et la propriété"
² : Baromètre des taux - Meilleurtaux.com
³ : Economie.gouv.fr (ministère de l'économie, des finances et de la relance)