Si vous envisagez de vendre ou d'acheter un bien immobilier, vous allez devoir vous familiariser avec certaines démarches administratives. La signature d'un compromis de vente, ou "promesse synallagmatique de vente", constitue l'une des étapes préalables les plus importantes. Elle scelle l'accord du vendeur et de l'acheteur sur la vente et ses modalités. Préparatoire à la signature de l'acte authentique définitif, ce compromis de vente est un avant-contrat qui engage à la fois le vendeur et l'acheteur à conclure la transaction. Comment s'insère ce compromis de vente dans le parcours total de l'acquisition d'un bien ? Quelles sont les documents et clauses suspensives qu'il doit présenter ? Peut-on se rétracter après la signature d'un compromis de vente ? La Résidence vous dit tout...
Quel parcours administratif lorsque vous achetez un bien ?Pour mieux comprendre ce qu'est le compromis de vente, suivons ensemble le processus d'une transaction immobilière. Entre la première visite et la remise des clés définitive, l'achat d'une maison ou d'un appartement ancien va se réaliser en 4 grandes étapes.
Première étape : l'offre d'achat. Le bien séduit un acquéreur qui propose au vendeur une offre d'achat par écrit. C'est la première phase qui va lancer le déroulé de l'acquisition d'une propriété. Dès lors qu'elle a été acceptée par écrit, l'offre d'achat oblige le vendeur. Seul l'acquéreur peut encore se désister sans aucune pénalité.
Le vendeur proposera alors le plus souvent de contacter son notaire afin de signer un compromis de vente.
Deuxième étape : la signature de la promesse de vente ou d'un compromis de vente. Ces 2 types d'avant-contrats sont possibles. Le plus sûr étant le compromis de vente qui engage à la fois le vendeur et l'acheteur. Ce document peut être signé sous seing privé, mais il est préférable de le faire signer devant notaire, ou un agent immobilier, pour éviter tout litige.
Dans la pratique, le notaire ou l'agent immobilier, vont convoquer les 2 parties pour une date de signature.
D'ici ce rendez-vous, le dossier de vente devra être complet. Le notaire aura ainsi collecté l'ensemble des documents que le vendeur doit transmettre à l'acheteur, notamment le dossier technique, comportant les diagnostics immobiliers obligatoires.
Au moment de la signature, l'acheteur versera une somme, appelée "dépôt de garantie", pour le compromis de vente, ou "indemnité d'immobilisation" pour la promesse de vente. Cet acompte varie en moyenne de 5 à 10% du prix total du bien mis en vente.
Troisième étape : l’offre de crédit des acquéreurs. Le plus souvent, 3 mois vont s'écouler entre la signature du compromis de vente et celle de l'acte définitif de vente. Durant ce laps de temps, l'acheteur devra obtenir le versement de son emprunt immobilier. En théorie, l'emprunteur dispose d'un délai minimal de 30 jours pour obtenir ses fonds, mais dans les faits, le délai est le plus souvent fixé à 60 jours voire 70 jours.
Dernière phase du parcours d'achat : la signature de l'acte authentique de vente. L'acheteur a fait son offre d'achat, il a signé son compromis de vente, il a ensuite obtenu les fonds de son emprunt immobilier. Il procède alors à un virement égal au solde du prix de vente et des frais de notaire, et signe l'acte authentique de vente qui concrétise le transfert de propriété et la remise des clés.
Quelles sont les annexes et les clauses présentes dans le compromis de vente ?Chaque compromis de vente devra réunir un certain nombre de documents obligatoires, comme par exemple, le Dossier Technique présentant les Diagnostiques Immobiliers. Le cas échéant, d'autres annexes seront ajoutées, telles que des documents relatifs à la copropriété.
Le compromis de vente pourra également mentionner des clauses qui constituent un gage de sécurité pour le vendeur et l'acquéreur. Ces conditions suspensives entrainent la nullité de l'avant-contrat en fonction de certains évènements. Elles permettent aux 2 parties de pouvoir reprendre leur liberté avant la signature de l'acte authentique définitif.
Si par exemple, le financement de l'acquéreur est soutenu par un crédit immobilier, le compromis de vente mentionnera obligatoirement une condition suspensive d'obtention de prêt. Cette condition permet à l'acquéreur de se désengager sans pénalité et sans perdre son dépôt de garantie, s'il venait à ne pas obtenir son emprunt immobilier dans les délais.
Parmi les clauses suspensives les plus courantes, on trouve également des clauses liées à l'obtention d'un permis de construire ou encore à une déclaration de travaux, à la découverte de servitudes d'urbanisme, à la vente d’un précédent bien ou encore à l'exercice d'un droit de préemption par la commune, par exemple.
Peut-on se rétracter après avoir signé un compromis de vente ?Le compromis de vente est un véritable engagement de vente qui lie tout autant le vendeur que l'acquéreur.
Dès lors qu'il a été conclu, si l'une des parties venait à se rétracter avant la signature de l'acte définitif de vente, et cela, après la réalisation de toutes conditions suspensives, l'autre partie est en droit de demander réparation en justice. Il pourra alors être exigé par le tribunal une exécution forcée de la vente ou le versement de dommages et intérêts.
L'acquéreur dispose cependant d'un délai de rétractation pendant lequel il peut se désengager de l'achat et se voir restituer sans pénalité les sommes déjà versées pour l'acquisition.
Depuis août 2015, ce délai de rétractation a été allongé, passant de 7 à 10 jours. Durant ce laps de temps, l'acquéreur peut se rétracter sans avoir à justifier d'un motif particulier.
Il suffit pour cela de faire connaitre sa volonté en envoyant avant la clôture du délai de rétraction, une lettre recommandée avec avis de réception, à la personne désignée dans le compromis. Celui-ci devient alors caduque et n'engage plus les 2 parties à conclure la transaction.
Les sommes versées par l'acquéreur devront lui être retournées sous un délai de 21 jours, à partir du lendemain de la date inscrite sur sa lettre de rétractation.
Bon à savoir : il ne faut pas confondre promesse de vente et compromis de vente. La promesse de vente, aussi appelée promesse "unilatérale" de vente, n'engage que le vendeur. Elle l'oblige à réserver le bien à l'attention exclusive d'un acquéreur, au prix spécifié et pour une durée limitée. Un compromis est dit contrat "synallagmatique", parce qu'il engage autant les 2 parties. Dès lors que le compromis est signé, le vendeur et l'acquéreur s'engagent tous les 2 à mener la vente à son terme.