ÉVALUATION D'UN BIEN : COMMENT DÉFINIR LE TAUX DE VÉTUSTÉ ?

Qu'est-ce que la vétusté d'un bien immobilier ?

Vous n'êtes pas sans savoir, que les logements se déprécient avec les années. En règle générale, parler de vétusté d'un bien immobilier, c'est s'attacher à l'état de détérioration dans lequel il se trouve.

Dans le domaine immobilier, le taux de vétusté d'une maison ou d'un appartement correspond à la moins-value réelle que ce logement a subi depuis sa construction. Cette moins-value intègre à la fois les dégts causés par le passage des années mais également l'état d'entretien dans lequel se trouve le bien.

Les assurances ont été les premières à établir des critères précis dans ce domaine. Comme le rappelle Caroline Theuil, juriste, experte en évaluation et formatrice immobilier "dès les années 1976, le monde des assurances s’est rangé légalement derrière l’idée selon laquelle l’indemnité due par l’assureur à l’assuré ne peut dépasser le montant de la valeur de la chose assurée au moment du sinistre (article L121-1 Code des assurances)."

Dans le même temps, différents modes de calcul ont été mis en place pour normaliser l'évaluation du taux de vétusté d'un bâti ou d'une résidence. Les professionnels de l'immobilier ne possédant pas les mêmes tableaux d'évaluation que les assureurs, ils ont également défini leurs propres méthodes d'évaluation.

Comment s'évalue la vétusté d'une maison ou d'un appartement ancien ?

Il existe essentiellement quatre approches.

La première, nous la laisserons de côté, car elle est surtout utilisée par les margoulins, et les amateurs du secteur. C'est l'approche dite "au doigt mouillé", qui consiste à donner une estimation approximative et aléatoire. Nous n'en parlerons donc pas ici.

La deuxième méthode bien plus sérieuse, consiste à déployer une approche globale du bien estimé. Considérant qu'un logement possède une durée de vie moyenne de 100 ans, ce mode de calcul consiste à accoler un taux de vétusté théorique de 1% par an à toute habitation. Ainsi, une maison construite il y a trente ans se verra attribuer un coefficient théorique de 30%. Sachant qu'une maison de’1 an, obtiendra une note minimale de 10%, égale à la dépréciation présente dès le moment de son usage.

Pour affiner cette première base de calcul, l'approche globale préconise aussi d’intégrer la notion d'entretien. C'est pourquoi on ajoute au taux théorique un coefficient de modération qui varie en fonction de ce critère. Un bien parfaitement entretenu obtiendra ainsi un coefficient de 0,1 à 0,3, quand une résidence mal conservée se verra attribuer un coefficient variant de 0,5 pour un bon entretien, à 2 pour une habitation laissée en état d'abandon.

La troisième méthode est dite « approche corps d'état par corps d'état ». Pour dire les choses plus simplement, cette méthodologie consiste à évaluer chaque élément de construction séparément pour attribuer un taux de vétusté global au bien considéré.

Enfin, le quatrième mode de calcul est une approche par critères. Il s'agira de définir la longévité et l'usage d'une résidence ainsi que son état de conservation. Le procédé le plus courant étant celui de Mr. Doyen, tel qu'il le théorise dans son "Guide de l’expertise immobilière" paru en 1984. Cette méthodologie établit quatre critères essentiels à retenir : l'âge, l'usage, la qualité et la fréquence d'entretien de chaque élément considéré. La moyenne de ces taux permettra d'attribuer un coefficient de vétusté global au bien considéré.

Bon à savoir : la loi Alur a créé un cadre juridique pour l'élaboration des grilles vétusté utilisées par les professionnels de l'immobilier. Cependant ce cadre législatif est assez leste et parfois, les critères utilisés par les acteurs les moins consciencieux oublient souvent le gros-oeuvre, s'attachant essentiellement à l'âge du bâti, sans considérer la qualité de construction et d'entretien, comme le font, les partenaires les plus fiables, tels que vos conseillers La Résidence Immobilier.