CRÉDIT IMMOBILIER : COMMENT OPTIMISER VOTRE PROFIL D’EMPRUNTEUR ?

CRÉDIT IMMOBILIER : COMMENT OPTIMISER VOTRE PROFIL D’EMPRUNTEUR ?

Une maison avec un beau jardin, un appartement spacieux et lumineux… vous avez trouvé votre coup de cœur ! Il est temps maintenant de réunir le financement nécessaire à votre acquisition. Quel est le bon profil pour obtenir les meilleures conditions d'emprunt ? Chaque banque a ses propres critères d'attribution. Cependant, d'une manière générale, les établissements prêteurs évalueront les mêmes éléments pour vous accorder la somme demandée et les taux les plus attractifs : votre situation professionnelle, votre apport personnel, votre profil de gestionnaire, votre taux d'endettement, la nature de votre projet immobilier... Voyons ensemble tous les points qui seront étudiés lors de votre demande de crédit immobilier.

Un apport personnel suffisant

S'il n'est pas obligatoire, un apport personnel est bel et bien un atout pour décrocher votre crédit immobilier. Avec le renforcement des précautions prises par les banques, plus il sera élevé et plus vous aurez de chances d'obtenir de bonnes conditions pour votre emprunt.

Le plus souvent, on considère que cet apport personnel doit être au moins égal à 10% de la somme empruntée ; ce montant vous permettra de régler les frais de dossier et de caution, ainsi que les frais de notaire.

S'il est plus élevé, c'est encore mieux ! Cette part de financement assumée directement par vos soins prouve aux banquiers votre capacité d'épargne et limite leurs risques. Les très bons dossiers présentent souvent une quotité de financement avec un apport personnel supérieur à 20%.

Ce critère est cependant modulable. Les primo-accédants débutent dans la vie professionnelle ; ainsi, ils n'ont généralement pas encore eu le temps d'épargner de grosses sommes. Les banques seront plus compréhensives et ils pourront obtenir des conditions de prêts immobiliers favorables avec des apports personnels moins élevés.

Une situation professionnelle stable

Pour l'établissement prêteur, une situation professionnelle bien établie signifie que vos revenus sont pérennes. Au regard de celui qui vous prête de l’argent, cette stabilité est rassurante puisqu’elle limite le risque que vous ne puissiez plus régler vos mensualités par la suite. Pour les salariés, les banques demandent le plus souvent un Contrat à Durée Indéterminée (CDI), dont la période d'essai est révolue.

Votre ancienneté dans l'emploi exercé sera également un critère prépondérant : si vous venez de commencer une nouvelle activité, mieux vaut attendre quelques mois avant de faire votre demande. Certaines banques exigent même une ancienneté de 8 à 12 mois pour vous accorder un financement immobilier.

Naturellement, les intérimaires ou indépendants ne sont pas exclus du crédit. Il sera néanmoins plus difficile dans ces situations d'obtenir les meilleures conditions de prêt, sans avoir d’autres atouts à faire valoir tel qu’un bon niveau de revenus ou un apport personnel important.

Un taux d'endettement maîtrisé

L'un des critères les plus déterminants est votre taux d'endettement. Ce ratio désigne la part de vos revenus qui sont consacrés au remboursement de vos emprunts. En règle générale, il ne doit pas dépasser les 33% de vos revenus nets imposables.

Ce taux prend en compte la totalité de vos charges de crédit, qu'il s'agisse de votre prêt immobilier, vos prêts à la consommation, prêts personnels ou crédits renouvelables.

Si le montant de vos remboursements est trop élevé au regard du nouveau prêt demandé, vous pouvez alléger votre taux d’endettement en réalisant un rachat de crédits. Dans certains cas, l’opération peut être très avantageuse ! Le principe est simple : Il s’agit de réunir l'ensemble ou une partie de vos emprunts en cours dans un seul prêt unique comprenant votre crédit immobilier. Cette option peut être intéressante pour optimiser votre niveau d'endettement et améliorer votre profil d'emprunteur.

Par ailleurs, la règle des 33% n'est pas absolue. Si vous bénéficiez de revenus élevés, votre reste-à-vivre peut s’avérer suffisant, malgré vos charges de remboursement ; les banques pourront alors accepter votre demande même avec un taux d'endettement qui dépasse le seuil limite.

Cependant, les recommandations du Haut Conseil de Stabilité financière (HCSF) de la fin d'année 2019 incitent désormais les établissements prêteurs à respecter strictement ce plafond des 33% d'endettement.

Un profil de bon gestionnaire

Lors de votre demande, vous présenterez à l'établissement prêteur vos relevés de compte. Ils seront scrupuleusement étudiés de manière à vérifier si vous gérez vos comptes de façon responsable.

Mieux vaut éviter de présenter des bulletins avec des découverts bancaires récurrents. En effet, si vous vivez au-dessus de vos moyens, la banque pourra être hésitante quant à la perspective de vous accorder un prêt rajoutant un poids sur vos charges.

Au contraire, si vous présentez un profil de bon gestionnaire avec des comptes équilibrés, vous aurez toutes les chances de séduire votre banquier.

De même votre capacité à épargner régulièrement sera très appréciée. Chaque mois, vous mettez de côté une somme au moins égale à la différence entre votre loyer actuel et la mensualité de votre futur prêt immobilier ? C’est très bon signe. Vous démontrez ainsi au banquier que le remboursement du nouveau prêt accordé pourra être assumé sans souci par votre foyer.

Un projet immobilier pertinent

Les établissements prêteurs s'intéresseront également à la nature de votre projet immobilier et à sa cohérence au regard de votre situation personnelle.

Si vous disposez de revenus peu élevés et que vous projetez d'acquérir une résidence secondaire, ou un bien nécessitant de nombreux travaux, votre profil pourra être considéré comme risqué pour l'établissement qui vous prête de l'argent.

D'une manière générale, les banques hésiteront à vous accorder un prêt, sans des garanties sérieuses, si vous prévoyez d'acheter un bien nécessitant des travaux dont la somme dépasserait les 30 à 40% du prix d'acquisition.

La valeur de votre bien et sa facilité de revente seront également considérées avec attention. Le fait que votre bien immobilier puisse être revendu rapidement, et avec une plus-value, sera un facteur rassurant. S'il arrive que vous ne puissiez faire face à vos obligations de remboursement, la banque aura plus de chances de récupérer les sommes engagées.

N'hésitez pas à mettre en avant les critères qui vous ont séduits dans le bien que vous projetez d’acquérir : l'accessibilité, le cachet, la disposition, la surface, la vue éventuelle... Ils pourront également être un atout pour d'éventuels futurs acheteurs.

Bon à savoir : il est conseillé de faire jouer la concurrence entre les banques pour obtenir le meilleur financement. Vous aurez également tout intérêt à vous entourer de spécialistes tels que des courtiers en crédits immobiliers qui sauront vous aider à présenter un bon dossier et qui négocieront pour vous les conditions les plus avantageuses auprès des établissements prêteurs.