L’achat d’un bien immobilier suppose généralement d’investir une forte somme d’argent et les exigences des banques sur le niveau de revenus des emprunteurs contribuent à rendre ces acquisitions difficiles pour les célibataires. C’est pourquoi la plupart des transactions se font à deux. Voici quelques-unes des choses à retenir pour que cet achat en couple se réalise au mieux…
De nombreux acheteurs n’ont pas une idée très précise des conséquences de leur statut matrimonial sur le devenir de leur logement en cas de coups durs. Comment sécuriser l'achat et se protéger en cas de séparation ou de décès ?
Le mariage reste la solution la plus sure. Même s'ils n'ont pas pris de précautions particulières, La loi offre aux couples un cadre juridique qui protège les intérêts de chaque époux. Elle permet ainsi de prévoir des dispositions sur-mesure dans l’acte d’acquisition. De même qu’un contrat de mariage pourra comporter des clauses spécifiques relatives à la propriété immobilière des époux. Par exemple, si vous avez employé une grande partie de votre argent en propre pour financer une acquisition et que vous souhaitiez récupérer cette part en cas de séparation, cela pourra être précisé dans l’acte d’achat. Si vous êtes mariés sous le régime de la communauté de biens, il suffit de faire préciser dans l'acte d'achat que vous avez employé de l'argent qui vous appartient en propre et d’en indiquer le pourcentage. Sans cette précision, vous risquez de faire un beau cadeau à votre ex conjoint en cas de séparation, car il sera alors propriétaire de la moitié du bien, quelle que soit sa participation réelle au financement. Enfin, autre point très important, le mariage protège le conjoint survivant en cas de décès. Le conjoint survivant étant un héritier privilégié par la loi, il sera ainsi assuré de rester dans son logement, indépendamment du contexte familial.
L'achat est-il sécurisé pour de simples concubins? Il faut savoir que la rédaction d'un testament protège mal le concubin survivant, en cas de décès. Quoiqu’il arrive, il aura à payer 60 % de droits de succession sur la part qu'il reçoit. Pour éviter cela, il faut, soit se marier après l’achat, soit se protéger en recourant à des montages juridiques plus sophistiqués (comme par exemple, la création d’une société civile immobilière). Dans tous les cas, lorsque l’on est simple concubin, il y a des précautions à prendre pour éviter les difficultés en cas de séparation. Il faudra ainsi indiquer dans l'acte d'achat la participation de chacun au financement du bien afin qu’elle coïncide avec les droits de propriété. Si l'un des concubins finance 80 % du bien, il doit avoir 80 % des droits de propriété sur le bien et cela doit être indiqué dans l’acte d’achat.
Acheter à deux, avec ou sans pacs ? Même s’il est moins protecteur que le mariage, le pacs (pacte civil de solidarité) offre l'énorme avantage de permettre aux partenaires d'être exonérés de droits de succession. Moyennant la rédaction d’un testament, les partenaires peuvent ainsi se léguer leur part respective, même s’ils ne sont pas héritiers l’un de l’autre. Ils peuvent se transmettre jusqu'à la moitié de leur patrimoine s'ils ont un enfant, un tiers s'ils en ont deux, un quart s'ils en ont trois ou plus. Le mariage reste bien entendu plus protecteur car le conjoint peut hériter en usufruit de la totalité du patrimoine de son époux.