Malgré une année 2022 très favorable au marché immobilier ancien, soient 1 100 000 ventes de maisons et d’appartements (2ème meilleur score après 20211), le rythme des transactions est en ralentissement depuis septembre 2022. La hausse des taux du crédit à l’habitat, le contexte inflationniste et la situation géopolitique minent la confiance des ménages. Ce contexte anxiogène incite les acheteurs à la prudence. En conséquence, on assiste à un retournement du marché immobilier. Changement de cycle : le rapport de force s'inverse et les acquéreurs reprennent la main. Si vous avez un projet d'achat en vue, voici de bonnes raisons pour vous lancer.
Inflation, pouvoir d’achat, crise géopolitique : l’heure est à la prudence.
En ce début d'année 2023, la confiance des ménages français est à son plus bas depuis 2020.
Le contexte inflationniste mine les pouvoirs d'achat et inquiète les français. En janvier, le niveau d'inflation s’élevait à +6% sur un an. Bien qu’elle ralentisse, l’inflation est toujours en cours, avec une augmentation des prix qui atteint +7,2% sur un an à la fin mars 2023, d’après les chiffres de l’INSEE (Institut National de la Statistique et des études)
La situation géopolitique, affectée notamment par le conflit en Ukraine, participe de l'inquiétude générale. D'après les estimations, l'économie devrait sinon entrer en récession, du moins stagner en 2023. La Banque de France envisage une croissance quasiment au point mort, +0,3% en 2023, et s’attend à ce qu’elle ne dépasse pas les +1,2% en 2024.
Associées à une hausse continue des taux du crédit, cette conjoncture freine les acquéreurs. En conséquence, le rythme des transactions immobilières s’essoufle. Ainsi, de septembre à décembre 2022, le nombre de compromis de vente a baissé de +7% par rapport au dernier trimestre 20212.
Sur un marché immobilier où le nombre d'acquéreurs et de ventes diminuent, les conditions sont donc plus favorables aux acheteurs, qui peuvent encore accéder au financement de leur projet.
Des taux d’emprunt immobilier qui ont doublé en un an = moins de concurrents acheteurs.
Comme le montrent les chiffres de l’Observatoire du Crédit Immobilier, la production de crédit à l'habitat est en recul depuis le dernier trimestre 2022.
En cause : des taux d'emprunt qui ont fortement augmenté et des conditions d'octroi plus resserrées. Même s'ils se maintiennent à des niveaux relativement bas, les taux actuels évoluent en moyenne autour de +2,53%, soient près de 1,42 points d'augmentation sur un an.
Par ailleurs, la hausse des taux rend plus contraignante les limitations imposées par le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière). Les banques sont en effet tenues de respecter strictement la règle des 35% de taux d'endettement.
Ce durcissement des conditions de financement participe à la raréfaction du nombre d'acheteurs pour un même bien mis en vente. Résultat : les durées de ventes s'allongent et les marges de négociation augmentent.
Des prix qui s'assagissent dans la plupart des régions de France.
Sur un marché immobilier où les acquéreurs sont moins nombreux, il est logique que la tendance haussière des prix s'inverse.
Alors que le montant des transactions a augmenté de + 6,3% en moyenne (de février 2022 à février 2023), on observe une tendance à la modération dans la plupart des régions de France.
De grandes villes telle que Paris et Lyon ont déjà amorcé ce virage baissier. Avec 10 600 euros/m2, les prix parisiens perdent -2% sur un an3. Même pourcentage de baisse à Lyon, où les prix s'établissent désormais en moyenne à 4 959 euros/m2.
Ce rééquilibrage des prix s'observe un peu partout sur le territoire, à l'exception de certaines métropoles du sud, telles que Toulon (+11,6% sur un an), Nice (+8,3%, 3 553 €/m²), Marseille (+5,8%, avec 3 080 €/m²). La région Bretagne également qui continue à afficher une croissance à deux chiffres, avec + 11,11%. 3
Actuellement, les prix résistent, notamment en raison du manque de biens existants sur le marché, du maintien de l'appel d'air qui a suivi la période de crise sanitaire, ainsi que des tensions sur le marché locatif, mais le rapport de force penche désormais clairement en faveur des candidats à l’achat.
Dans un contexte où les vendeurs reçoivent moins d'offre, les marges de négociation augmentent et les prix sont naturellement tirés à la baisse.
Bon à savoir : autre bonne nouvelle pour les acquéreurs : le taux d'usure est révisé tous les mois du 1er février au 1er juillet 2023. Cette réactualisation mensuelle temporaire devrait permettre à certains emprunteurs d'obtenir plus aisément leur financement. Ceux-là même qui étaient auparavant pris en tenaille entre la hausse des taux et le plafond de verre du seuil de l'usure, au-delà duquel les banques ne sont légalement pas autorisées à délivrer un crédit.
Sources Chiffres :
1 Notaires de France.
2 Observatoire du Crédit CSA.
3 FNAIM.