VENTE IMMOBILIÈRE : QUELS SONT LES DIAGNOSTICS TECHNIQUES OBLIGATOIRES ?

VENTE IMMOBILIÈRE : QUELS SONT LES DIAGNOSTICS TECHNIQUES OBLIGATOIRES ?

En vue de protéger à la fois le vendeur et l’acheteur d’un bien, une transaction immobilière s’effectue toujours dans un cadre juridique bien précis. Il sera notamment nécessaire de constituer un Dossier de Diagnostics Techniques obligatoires (DDT) qui devra être annexé au compromis de vente, lors de la signature chez le notaire. Si vous souhaitez vendre votre maison ou votre appartement, il est conseillé de faire réaliser ces diagnostics dès le début de votre démarche. Ces documents jouent un rôle essentiel au bon déroulement d’une négociation rapide. De nombreux diagnostics seront pris en compte par l'acheteur pour se décider sur le prix proposé et certains sont indispensables pour rédiger l’annonce de vente et organiser les premières visites. Voyons ensemble quels sont les diagnostics obligatoires à réaliser et leur importance au cours de la transaction.

Des ventes de biens immobiliers sont devenues très techniques et réglementées.

Tout propriétaire-vendeur doit obligatoirement fournir à l'acheteur un Dossier de Diagnostics Techniques complet et valide (DDT). Aucune signature d'acte authentique chez le notaire ne pourra s'effectuer sans la fourniture de ce dossier.

L'évolution réglementaire a rendu le DDT d'autant plus important qu'il possède une valeur juridique engageant le vendeur. En l'absence de certains diagnostics obligatoires ou si l'un d'entre eux est non conforme, l'acheteur pourra engager des poursuites pour obtenir réparation.

Par ailleurs, le Dossier de Diagnostics Techniques protège juridiquement le vendeur en cas de recours de l'acheteur. Si celui-ci découvre par exemple un vice caché dans l'installation électrique, il ne pourra se retourner contre le vendeur car le dossier sur l'état de l'installation électrique lui aura été fourni avec la liste des anomalies présentes.

Au-delà de ces précisions juridiques, le DDT informe l'acheteur sur les détails du bien qu'il projette d'acquérir. Il lui permet aussi de ne pas avoir de mauvaises surprises au moment de l’emménagement et de ne pas découvrir des travaux inattendus après avoir reçu les clés de sa nouvelle propriété.

Vous projetez de vendre votre maison ou votre appartement ? Effectuez tous les diagnostics obligatoires au plus tôt !

Certains diagnostics sont nécessaires pour établir votre annonce de vente, comme la surface habitable ou la classe énergie et la classe climat données par le Diagnostic de Performance Énergétique. La loi impose également que le propriétaire vendeur présente un Diagnostic de Performance Énergétique valide (DPE), dès les premières visites d'un potentiel acquéreur.

Les diagnostics techniques à faire effectuer :

Selon sa géolocalisation, et sa date de construction, une habitation à vendre n'aura pas à effectuer le même nombre de diagnostics techniques. Votre notaire, votre agent immobilier et les professionnels diagnostiqueurs certifiés vous aideront à établir la liste complète de ceux que vous aurez à présenter.

D'une manière générale, les principaux diagnostics obligatoires lors d'une transaction sont les suivants :

  • Le métrage « loi Carrez » si l'habitation à vendre se situe dans une copropriété.
  • Le risque d'exposition au plomb (si la construction est antérieure à 1949). La durée de validité de ce document est illimitée en l'absence de plomb.
  • L'état sur la présence ou l'absence d'amiante (lorsque le bien a été construit avant le 1er juillet 1997). Sa durée de validité est illimitée en cas d'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante.
  • L'état relatif à la présence de termites, quand le bien est situé dans une zone géographique présentant des risques. Sa durée de validité est de 6 mois.
  • L’état de l'installation intérieure de gaz, si la construction remonte à plus de quinze ans. (Validité de 3 ans.)
  • L’état des risques naturels et technologiques. Ce diagnostic est à réaliser pour tout type de logements. Sa validité est de 6 mois.
  • Le DPE ou Diagnostic de Performance Énergétique. Ce diagnostic très important concerne lui aussi tous les types de biens. Par ailleurs, si le logement est classé F ou G, un audit énergétique sera également à réaliser. La validité du DPE est de 10 ans, mais les Diagnostics de Performance Énergétique établis avant le 1er juillet 2021 sont soumis à une durée de validité réduite.
  • L'état de l'installation intérieure d'électricité, lorsque le bien a plus de quinze ans.
  • Le diagnostic sur le contrôle des installations d'assainissement non collectif, pour les habitations non raccordées au tout-à-l'égout. (Valide pendant 3 ans)
  • L'information sur le risque de mérule (lorsque le bien est situé dans une zone considérée à risque). Sa durée de validité n'est pas fixée.
  • L'état d'exposition aux nuisances sonores aériennes, lorsque le bien est bâti à proximité d'un aérodrome. Le document présente également une information claire et détaillée sur la zone d'exposition.
  • Un certificat attestant de la conformité du chauffage au bois. Ce document sera nécessaire si le bien à vendre est situé dans une zone géographique soumise à un plan de protection de l'atmosphère.

Chaque diagnostic possédant sa date de validité propre, il sera nécessaire de vérifier que tous les documents sont valables lorsque le compromis de vente est signé.

Bon à savoir : à l’exception du diagnostic des risques naturels et technologiques, qui peut être réalisé par le vendeur du bien, les autres diagnostics doivent être effectués par un diagnostiqueur professionnel. Celui-ci possède des garanties de compétence et dispose « d'une organisation et de moyens appropriés ». Non seulement, il réalise le diagnostic, mais il aide également le vendeur à comprendre les résultats de son étude.