Résidences secondaires : quelle taxe d'habitation en 2026 ?

Depuis la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales, la question des résidences secondaires reste très débattue. Loin d’avoir disparu, cette fiscalité demeure bien réelle et s’est même renforcée dans de nombreuses communes.
Régulation du marché immobilier, pression sur le logement local, équilibre entre attractivité touristique et vie à l’année : la taxe d’habitation sur les résidences secondaires constitue aujourd’hui un véritable levier d’action pour les collectivités.
Voici un éclairage sur ce sujet devenu un enjeu important pour l’équilibre des territoires.

Résidences secondaires : une fiscalité maintenue et modulée selon les territoires

Depuis la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales en 2023, les résidences secondaires restent pleinement imposées, sans condition de revenus. Elles sont ainsi devenues un levier fiscal majeur pour les collectivités locales.

Le calcul de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires repose sur la valeur locative cadastrale du bien, à laquelle s’appliquent les taux votés localement. Ce système est souvent jugé peu lisible, notamment en raison des écarts importants qu’il peut générer d’une commune à l’autre. À bien équivalent, le montant de la taxe peut varier fortement selon le territoire.

Dans les zones dites « tendues », où la demande de logements dépasse l’offre, les communes peuvent appliquer une majoration pouvant aller jusqu’à 60 % de la part communale. L’objectif est d’inciter à une meilleure utilisation du parc immobilier et de limiter la pression exercée par les résidences secondaires sur le marché local.

Par exemple, à Merlimont, sur la Côte d’Opale, les résidences secondaires représentent près de 70 % du parc immobilier, réduisant mécaniquement les possibilités de se loger à l’année pour les actifs locaux. Dans cette commune, la taxe d’habitation s’élève en moyenne à 168 euros par résidence secondaire : un montant mesuré, mais révélateur de la capacité des collectivités à adapter leur fiscalité aux enjeux locaux.

À l’échelle nationale, une tendance se confirme : la taxe d’habitation sur les résidences secondaires n’est plus seulement un impôt, mais devient un véritable outil de régulation du marché immobilier. Elle participe à la recherche d’un équilibre entre attractivité des territoires et accès au logement pour les habitants permanents.


Une taxe d’habitation devenue un outil de régulation dans les zones tendues

Dans de nombreuses régions, notamment sur le littoral et en zone de montagne, les résidences secondaires contribuent à une tension croissante sur le marché du logement. Leur développement, combiné à celui des locations saisonnières, réduit l’offre disponible pour les habitants permanents et participe à la hausse des prix.

Certaines communes illustrent particulièrement ce phénomène. À Lège-Cap-Ferret, par exemple, la population passe d’environ 8 000 habitants à l’année à près de 100 000 en période estivale. Une situation qui oblige les collectivités à dimensionner leurs infrastructures pour absorber des pics de fréquentation très élevés.

Face à ces déséquilibres, la fiscalité apparaît comme un levier d’action. En modulant la taxe d’habitation, les communes cherchent à réguler l’usage des logements et à préserver une population permanente, indispensable à la vie locale.

Cette approche reste toutefois discutée. À Argelès-sur-Mer, certains propriétaires contestent ces majorations, qu’ils jugent pénalisantes. À l’inverse, élus et habitants permanents les considèrent comme nécessaires pour maintenir un équilibre entre attractivité touristique et vie à l’année.

Cette problématique se retrouve aujourd’hui dans la plupart des communes touristiques françaises.