L'année 2016 sera-t-elle l'année où tous vos voeux immobiliers seront exaucés ? Vous avez programmé d'acquérir ou de vendre un bien ? Pour vous, La Résidence, le réseau d’agences immobilières nouvelle génération, fait le point sur le bilan de l'année écoulée et les perspectives du marché immobilier en 2016. Bonne année à tous !
+ 10 % du volume des ventes en 2015
En 2015, la tendance est claire : les français ont vu leur pouvoir d'achat immobilier se renforcer et les raisons en sont multiples. D'une part, la baisse du prix des biens, d'autre part des conditions d'emprunts particulièrement favorables avec notamment un prêt à taux zéro élargi et des taux de crédits très avantageux. Ces conditions réunies ont été à l'origine d'une hausse très nette du volume des ventes en 2015. Par ailleurs, les délais de vente se sont également réduits. En moyenne, ils s'établissent à moins de deux mois pour la majorité des biens. 50% des appartements et 54% des maisons se sont ainsi vendus en moins de 60 jours. De plus, les marges de négociation ont également diminué et la différence entre les prix de mise en vente et les prix d'achat s'est établie en moyenne à 4,50 %.
Parmi les autres éléments qui traduisent le retour des acheteurs, on relève également la hausse pour la première fois depuis 2011 de l'indicateur mensuel de "tension immobilière" (ITI). Mesurant le rapport entre le nombre d'acheteurs et le nombre de vendeurs, cet indicateur s'est établi en septembre à 1,3 acheteur pour un vendeur contre 1 au mois de janvier à Paris. Il est également passé de 1,4 contre 1,1 à Lyon et à 0,7 contre 0,6 à Marseille.
A noter également : grâce à la baisse des prix de l'immobilier et la baisse des taux, l'apport personnel nécessaire pour acheter un bien a fondu en 2015. Aujourd’hui, un couple peut acheter son logement en apportant moins de la moitié de son Livret A, soit un mois et demi de revenus. L’année dernière, il devait posséder un Livret A au plafond et plus de cinq mois de salaires. Cette situation s'explique par deux phénomènes. D'une part, la baisse des prix de l’immobilier, qui ont en moyenne fléchis de 2% (Un appartement moyen se négocie aujourd’hui sous la barre des 200.000 euros), d'autre part la baisse des taux a joué son plein effet : en un an, les taux sont en effet passés de 3,5 à 2,25% pour un même profil. Cette chute des taux permet aux acquéreurs de financer des surfaces équivalentes en empruntant une somme légèrement supérieure mais en réduisant énormément leur effort personnel. Pour exemple, en prenant comme référence le prix moyen d’achat d’un appartement et un remboursement mensuel de 1.000 euros, l’apport personnel a été divisé par trois en un an, passant de 24.000 euros à 7.600 euros.
Marché locatif en 2015 : +10% de hausse mais des loyers qui baissent.
Près d'un locataire sur trois a déménagé cette année, selon Clameur, un observatoire qui étudie les marchés locatifs privés de 1.526 villes comptant plus de 10.000 habitants (300.000 baux examinés). Cette hausse représente une augmentation de 10 % sur un an. Le phénomène a impacté la plupart des régions de l'hexagone comme La Franche-Comté (+ 6 % entre 2011 et 2015), La Basse-Normandie (+ 4 %), ou encore Les Pays-de-la-Loire (+ 5,7 %). Seule exception notable : l'Ile-de-France avec - 0,3 % de baux signés. Ce sont les deux nouvelles facettes du marché locatif en 2015 : d'une part, un redémarrage extraordinaire du fait de l'amélioration du moral des français, de la démographie dynamique et des prémices de la reprise économique. D'autre part, des loyers qui ont clairement été revus à la baisse. En effet, les bailleurs ont dû diminué le montant des loyers pour s'adapter à la baisse du pouvoir d'achat des locataires. Selon Clameur, dans 85 % des villes comptant plus de 148.000 habitants, les loyers ont été revus à la baisse en 2015, ainsi par exemple à Lyon (- 3,6 %) ou encore à Marseille (- 5,2 %).
Quels facteurs de croissance pour 2016 ?
Parmi les éléments clés de la poursuite de la relance immobilière en 2016, on relève les prévisions des courtiers concernant l'évolution des emprunts. Avec des taux en moyenne à 2,55% sur 20 ans, début décembre 2015, les taux ont connu au deuxième semestre, une légère remontée mais sur l'année, leur chute a été vertigineuse et ils se situent toujours aujourd’hui à des niveaux particulièrement bas. Pour 2016, les courtiers sont optimistes. La plupart estiment que Les banques vont continuer à prêter dans d’excellentes conditions l’année prochaine, notamment pour chercher à combler le manque à gagner des renégociations de crédits, mais également pour concentrer leur production sur les accédants à la propriété et les primo-accédants.
L'élargissement du Prêt à Taux Zéro en 2016 est également un bon signal. En effet, en 2016, le PTZ ne concernera plus seulement les logements neufs, mais également les logements anciens nécessitant des travaux. Il sera par ailleurs étendu à tout le territoire (et non plus seulement la zone C, comme c'était le cas précédemment). De plus, il donnera droit à un financement jusqu'à 40 % du montant du logement, avec des plafonds de ressources relevés (en zone A, le seuil d'éligibilité passera de 72 000 € de revenus par an pour une famille de quatre personnes à 74 000 € annuels). Enfin, il se verra assorti d'un allongement des différés de remboursement et d'un allongement de la durée du prêt. Pour l'année 2016, le gouvernement vise un objectif de 120 000 prêts à taux zéro accordés avec à la clé la création de 50 000 emplois dans le secteur immobilier. Ces conditions d'emprunt devraient notamment favoriser l'accession à la propriété des primo-accédants.
Quelles prévisions pour l’évolution du prix des biens en 2016 ? En France, le prix de la pierre a diminué de 0,5% entre le 1er et le 2e trimestre 2015. Sur un an, la baisse du prix de l'immobilier s’est établie à 2,75% en moyenne. Depuis le 3e trimestre 2011, l'indice des prix a ainsi perdu 7,32% sur le territoire national. Une diminution importante mais sans commune mesure avec l'effondrement que prédisait certains analystes. En juillet 2015, dans son étude biannuelle sur les marchés de l'immobilier en Europe, l'agence de notation Standard & Poor's envisageait une baisse des prix de l'immobilier en France de 3% en 2015, avec pour principale raison « la hausse graduelle des taux d'intérêt et un chômage élevé ». Le déclin des prix ne devrait pas se poursuivre en 2016, selon S&P qui anticipe une stabilité du prix de la pierre en France. 2017 sera-t-elle l'année de la remontée des prix (+3%) comme le prédit l'agence de notation ? L’avenir nous le dira.