L'APRÈS CONFINEMENT : VAUT-IL MIEUX REPORTER OU MODULER VOS ÉCHÉANCES DE CRÉDIT IMMOBILIER ?

Report partiel ou total : quelles dispositions pour la suspension des échéances de prêt ?

En vue de faire face à la situation de confinement, les banques françaises ont donné leur accord de principe sur l'extension des clauses de report des remboursements d'emprunts.

Le plus souvent, les contrats de prêts prévoient une possibilité de différer les mensualités sur 2 ou 3 mois (parfois, jusqu'à 12 mois), et seulement après 2 ans de remboursement. Les mensualités sont ainsi décalées au terme de la durée du prêt.

La durée de report des mensualités pourrait ainsi atteindre jusqu'à 6 mois et ces mesures devraient s’appliquer à tous les contrats de prêt, indépendamment de la présence ou non d'une clause de report dans le crédit initial. Plusieurs banques ont confirmé qu’elles appliqueront l'extension des durées de report pour leurs clients les plus en difficulté.

Par ailleurs, il faut noter qu'il existe deux types de report. Celui-ci peut être partiel ou total. Dans sa version partielle, la suspension d'échéances s'applique uniquement au paiement du capital. Le report total permet également de suspendre le paiement des intérêts, et parfois le règlement de l’assurance emprunteur.

Dans tous les cas, la suspension d’échéance n'est pas gratuite. Elle génère un coût car le différé des mensualités implique également des intérêts supplémentaires.

Le coût du report des échéances d'un prêt immobilier

Pour être exact, mieux vaut parler de suspension que de report. En effet, la période durant laquelle les mensualités sont suspendues n’est pas égale à l’allongement de l'emprunt. Pour exemple, si vous différez vos échéances de 3 mois, 4 échéances additionnelles seront nécessaires. Autant de mois qui s'accompagneront d'un surcoût d'intérêts, auquel il faudra ajouter les cotisations d'assurances supplémentaires.

S'affranchir du remboursement de son prêt, augmente donc mécaniquement le coût de son crédit. Dès lors qu’ils ne sont pas payés, les intérêts sont considérés comme du capital restant dû. Mécaniquement, si le capital augmente, les intérêts augmentent en proportion.

En résumé, les intérêts génèrent de nouveaux intérêts. De plus, le report d'échéances s'accompagne également d'un nouvel échéancier à produire par l'établissement préteur. Une démarche s'accompagnant de frais d'avenant qui seront à régler.

Il convient de préciser qu’un ajournement de 6 mois peut allonger le prêt d'une durée de 8 mois, cela afin de compenser les intérêts non remboursés. Si la suspension s'élève à 12 mois, 16 nouvelles mensualités pourront être nécessaires. Généralement un différé de 6 mois augmente le coût total du crédit de plus de 5%.

La part des intérêts étant plus importante en début de prêt, l’opération sera d'autant plus coûteuse, si elle se déroule dans les premières années de remboursement. De même, plus la période d’ajournement sera longue, et plus la somme des intérêts non remboursés sera importante.

Enfin, quelle que soit la formule de report choisie, le versement de l'assurance emprunteur reste dû.

Que devient l'assurance emprunteur en cas de report des échéances ?

L’ajournement de vos mensualités implique un allongement de la durée initiale et votre assurance emprunteur sera prolongée d'autant.

Vous aurez donc à régler des cotisations d'assurance supplémentaires sur la durée correspondante au report. Ce coût additionnel est inévitable car votre assurance emprunteur doit vous protéger tout au long de votre prêt.

D’autre part, les primes d'assurance emprunteur doivent être payées à la banque chaque mois pendant la durée de différé. Suspendre vos remboursements n'implique pas que votre crédit s'interrompt, et vous devez donc être protégés pendant la durée de suspension de vos mensualités. Chaque mois de report entraîne donc une mensualité supplémentaire sur votre assurance de prêt.

Il est néanmoins possible et conseillé de renégocier votre assurance emprunteur pour diminuer la facture. Comme le prévoit la loi Lagarde, et l'amendement Bourquin, vous pouvez le faire à chaque date anniversaire de votre assurance de prêt. De réelles économies sont possibles car pour un même emprunteur, le coût peut passer du simple au triple.

Pourquoi vaut-il mieux moduler ses échéances ?

Dans tous les cas, il est conseillé de privilégier la modulation de vos échéances au report de vos remboursements.

Généralement, cette modulation n'engendre aucun frais, car elle est prévue dans les clauses de votre contrat d'emprunt.

Elle peut vous faire bénéficier d'une diminution de vos mensualités allant jusqu'à 30% et cela sur une durée minimum de 12 mois. Vous pouvez également négocier une durée de 6 mois avec votre établissement préteur. Le plus souvent en réglant quelques frais d'avenant.

Comme on l'a vu, reporter vos mensualités génère un coût. La modulation des échéances est une bonne alternative qui peut s'avérer trois fois moins onéreuse.

Bon à savoir : retenez qu'en cas de chômage partiel, votre assurance de prêt ne prend pas en charge le paiement de votre emprunt, y compris si vous avez souscrit une garantie perte d'emploi.