IMMOBILIER ANCIEN : UN MARCHÉ EN REPRISE, DES ACQUÉREURS DANS LES STARTING-BLOCKS ?

Un marché en tension mais des conditions de financement qui s’éclaircissent rapidement.

Si vous prévoyez d'acheter ou de vendre une propriété, le retour des beaux jours semble s’accompagner d’une embellie durable pour votre projet de vie.

Première bonne nouvelle : après une année 2023 en forte récession sur le marché immobilier (-22% de transactions dans l'ancien en 2023, soit une chute jamais observée depuis près de 50 ans), la hausse historique des taux d'emprunts immobiliers, semble bel et bien finie.
En ce début d'année 2024, la diminution des taux du crédit immobilier s'observe sur tout le territoire, et cette tendance baissière se confirme et s’accélère.^*1
Début février 2024, l'Observatoire du Crédit Immobilier relevait des taux moyen sur 15 ans aux alentours de 3,89%. Ses données confirment également qu’un dossier bien préparé peut à nouveau espérer emprunter sur 20 ans avec des taux inférieurs à 3,70% (contre 4,24% en décembre dernier, et 2,30 %, il y a à peine plus d'un an, en décembre 2022, pour mémoire).

Par ailleurs, la diminution rapide des taux d'emprunts a commencé dès le mois de janvier, quand traditionnellement elle n'intervient que vers les mois d'avril et de mai, quand les banques cherchent à séduire les acquéreurs toujours plus nombreux à ces périodes de l'année.

Même si le nombre de crédits accordés reste en forte baisse (-43,5% sur un an selon l’Observatoire Crédit Logement.), il est donc en augmentation, et le nombre de dossiers accordés augmente de plus en plus rapidement après la descente brutale de l'année dernière.

Une chaine d’acquisition-vente qui se dégrippe.

Pour compléter ce tableau encourageant, rappelons que l'allongement des durées d’emprunt à 30 ans (contre 25 ans maximum auparavant) participe également de l’amélioration des conditions d’acquisitions pour les primo-accédants.
Avec la réalisation des projets de ces acheteurs qui acquièrent leur première résidence principale, c’est aussi toute la chaine d’acquisition-vente qui se trouve dégrippée.

En effet, si un couple de jeunes (primo-accédant) achète son premier bien à un propriétaire, celui-ci- de son côté peut acquérir également un second bien (secundo-accédant). Ce sont ainsi deux projets de vie qui se réalisent, plus un troisième : celui du propriétaire qui a vendu son bien au secundo-accédant, et ainsi de suite.

Des prix toujours élevés mais un marché baissier-marché gagnant.

Même si la prudence reste de mise, après une situation sur le marché immobilier considérablement dégradée en 2023, rappelons également une troisième nouvelle confirmée par tous les acteurs du secteur : le réajustement du prix des biens avec la demande.
Ce ré-équilibrage du montant des biens vendus a mis du temps à s'opérer, mais il s'observe de plus en plus nettement sur tout le territoire.

Cette situation est variable d'une région à l'autre, mais dans l'ensemble chaque territoire enregistre une baisse minimale de 7%. Certains départements montrent des baisses moins drastiques tels que les Ardennes ou la Guyane (entre -7% et -3%)^*2

Pour exemple, le prix des biens à Paris repasse sous la barre des 10 000 euros (9 966 euros), soit une baisse de 5,7% sur un an*3. La banlieue parisienne enregistre également une baisse de -3,6%. De manière générale, et en toute logique, les villes ayant enregistrées les plus fortes hausses de prix durant ces dernières années connaissent actuellement les décotes les plus fortes.

Dans ce contexte, les acquéreurs fiables sont en position de force pour négocier le prix de leurs coups de coeur. Résultat : cela peut sembler paradoxal, mais les vendeurs projetant de vendre leur bien le sont aussi, car ce sont souvent eux-aussi des propriétaires souhaitant acheter un nouveau logement, une nouvelle résidence principale, une résidence secondaire ou semi-principale, ou encore un autre logement en vue de réaliser un investissement locatif.
En effet, qui dit marché baissier dit aussi marché gagnant pour nombre de projets d'acquisition.

Bon à savoir : pour finir, rappelons également que les nouvelles mesures concernant Ma Prime Rénov 2024, augmentent vos latitudes pour acheter des biens à rénover, ou avec un DPE faible (Diagnostic de Performance énergétique en dessous de C, D, E, F, G… ). Elles entrainent en effet une simplification des parcours d’amélioration énergétique global et une augmentation du plafond des aides financières dédiées aux travaux de rénovation.

Sources :
^*1Chiffres de l’Observatoire Crédit Logement CSA – Février 2024
^*2Fnaim
^*3Baromètre des Notaires de France – fév 2024