JUSQU'À QUEL ÂGE PEUT-ON ACQUERIR UN BIEN IMMOBILIER ?

Pourquoi les banques aiment les seniors.

Actuellement, 17 % des souscripteurs de crédit immobilier ont plus de 50 ans, un chiffre en croissance depuis 5 ans. En 2015, les seniors constituaient aux alentours de 11% des emprunteurs immobiliers.

Même si pour les banques, la notion de "senior" commence à 50 ans pour s'arrêter le plus souvent vers 65 ans, elles cherchent de plus en plus à attirer cette clientèle en augmentation. Avec l'allongement de la durée de vie, nous sommes en bonne santé de plus en plus longtemps et rien n'interdit d'avoir des projets immobiliers jusqu’à un âge avancé.

Les acheteurs seniors sont en général de bons clients pour les établissements préteurs. Ils ont des charges souvent plus faibles, du fait que leurs enfants ont pris leur envol, leur pouvoir d'achat est plus élevé, ils empruntent sur des durées courtes (15 ans en moyenne), ils disposent d'apport plus important, et les prêts consentis peuvent être garantis par des cautions hypothécaires prises sur d'autres biens immobiliers précédemment acquis.

Les banques déploient donc des offres commerciales avantageuses pour séduire ces emprunteurs à l'approche de la retraite ou déjà retraités.

Acheter un bien immobilier avant la retraite.

Pour acheter une maison ou un appartement, un senior aura toujours plus intérêt à emprunter qu'à mobiliser toute son épargne.

D'une part, les taux d'intérêts restent très bas, particulièrement sur les durées courtes : en moyenne 0,90 % sur 10 ans et 1,10 % sur 15 ans*. D'autre part, les produits de placements présentent des rentabilités plus élevées que les taux de crédit actuels. Une assurance vie rapporte en moyenne 2,5%. Un prêt aux alentours de 1% reste donc une bonne opération financière.

En empruntant, l'acquéreur senior profite de l’effet levier du crédit. En cas de décès, son bien immobilier est remboursé intégralement par l’assurance souscrite et il est transmis à ses héritiers. C’est donc aussi une façon intelligente de préparer sa succession.

D'autant plus, que les taux proposés ne dépendent pas de l'âge de l'emprunteur. Pour accorder un prêt immobilier, les banques observeront les mêmes critères d'appréciation, quels que soient l'âge de l'emprunteur. L'apport proposé, la stabilité et le montant de ses ressources actuelles et à venir seront étudiés de manière à évaluer le risque pris par le créditeur. Plus le risque est important et plus le taux accordé sera élevé.

Même s'il deviendra plus difficile d'emprunter sur de longues durées, d'autres facilités pourront être accordées. Par exemple, la banque pourra anticiper sur la baisse des revenus de la retraite en proposant un prêt à pallier. C'est à dire, un crédit dont la mensualité diminue à partir d'une certaine période pour s'adapter à la nouvelle situation financière de l'emprunteur.

Les assurances emprunteurs coûtent plus chères lorsqu’on avance en âge.

En règle générale, le surcoût d'un crédit immobilier accordé aux seniors provient surtout de l'assurance de prêt.

Plus on avance en âge, et plus la probabilité de problèmes de santé devient statistiquement importante. En conséquence, les assurances de crédit proposées aux seniors représentent une part plus élevée du coût du crédit.

La plupart des banques accordent des assurances groupe jusqu’à 75 ans, âge qui correspond à la fin de prêt. Cependant avec une assurance déléguée la couverture peut s'étendre au-delà, jusqu'à 90 ans et plus.

Dans les faits, les emprunteurs privilégient des durées d'emprunt courtes sur 10 ou 15 ans. Sur ces durées, et sans surprime liée à un problème spécifique, les taux d'assurance peuvent s'élever à 0,40% voire 0,60% pour un emprunteur de 50 ans. Si celui-ci a 60 ans, les taux d’assurance peuvent atteindre le double, entre 0,80 et 1,20 %.

Il est cependant possible de mettre en concurrence les assurances. De plus, rien n'interdit d'emprunter à deux et de réaliser une quotité avec une garantie qui ne porte que sur un seul des emprunteurs. Celui dont l'âge est le moins élevé ou qui ne présente pas de problèmes de santé particuliers.

Un acquéreur retraité a-t-il intérêt à emprunter ?

D'après la Caisse Nationale d’Assurance Vieillesse (Cnav), l’âge moyen de départ à la retraite est de 62,4 ans. À cette étape de la vie, la plupart des gens connaissent une baisse de revenus qui peut varier de 15 à 40 % selon les situations.

Le plus souvent, un retraité dispose d'une pension qui s'élève à 1086 euros en moyenne. Ce montant limite les capacités d'emprunt mais, malgré tout, un acquéreur retraité aura toujours intérêt à acheter son bien à crédit.

La durée de remboursement sera généralement courte (10 ou 15 ans), et l'apport moyen demandé pourra être plus élevé, aux alentours de 30% de la valeur du bien.

De plus en plus de retraités, obtiennent des prêts alors qu'ils atteignent l'âge de 65 ans. Les banques ont bien conscience de l'allongement des durées de vie, et comme on l'a vu, ces emprunteurs disposent le plus souvent d'un patrimoine et de placements qui peuvent servir de nantissement pour les nouveaux prêts accordés.

Tant que les mensualités n'excèdent pas les capacités de remboursement du retraité emprunteur, celui-ci aura de bonnes chances de voir sa demande de prêt accordée.

Sources :
*Baromètre du crédit immobilier- meilleurs taux- mai 2020.