Guide pratique

L'aspect technique et juridique de la vente

Vendre votre bien nécessite de nombreuses connaissances techniques et juridiques. Il y a des étapes à suivre, des documents réglementaires à fournir, des démarches juridiques à effectuer. Votre conseiller La Résidence est à vos côtés pour vous faciliter toutes ces étapes et pour s’assurer que votre vente sera parfaitement réglementaire et qu’elle s’effectuera dans le respect de la loi.

Le dossier de diagnostic technique

Lorsque vous vendez, vous devez obligatoirement fournir un Dossier des Diagnostics Techniques, dit DDT.

Ce dossier comprend différentes mesures et évaluations, relatives à la loi Carrez, la présence de plomb, d'amiante, de termites, à l'état de l'installation de gaz et de l'installation électrique, aux risques naturels et technologiques, à la performance énergétique du bâtiment et à l'assainissement.

Bon à savoir :
Le caractère obligatoire de ces diagnostics dépend de la nature du bien, de sa localisation et de sa date de construction. Par ailleurs, selon les régions, les diagnostics peuvent varier. La Résidence vous conseille pour réunir les diagnostics nécessaires et joindre les certificats qui doivent impérativement accompagner votre dossier de vente.

L'avant-contrat

L’avant-contrat, peut se présenter sous la forme d’une promesse ou d’un compromis de vente, d’un contrat de réservation. Il peut être un acte sous seing privé ou un acte authentique. C’est un contrat qui produit des effets juridiques.

Il permet en effet à l’acquéreur et au vendeur, de mettre noir sur blanc l’objet de leur accord, dont les termes seront reproduits dans le contrat définitif. Il retrace les droits et les obligations des deux parties. Dès lors qu’il est signé, il engage donc les deux parties.

Après la signature d’une promesse de vente synallagmatique ou compromis de vente, si l’acquéreur renonce à la transaction, (dans le cadre d’un dédit non prévu dans les conditions suspensives), une pénalité lui sera appliquée. Il peut perdre notamment l’indemnité d’immobilisation qui s’établit généralement à 10 % du prix de la vente et qu’il aura versée au moment de la signature de l’avant-contrat. Après signature du compromis de vente, celui qui se dédit peut également être contraint en justice à réaliser la vente.

La promesse de vente

On distingue deux types de promesse de vente :

• La promesse unilatérale de vente :
  

  Elle n'engage pas l'acheteur. Il dispose seulement, durant une période déterminée dans le contrat, d'un droit d'option sur le bien qu'il est libre ou non de lever.

• La promesse synallagmatique ou compromis de vente
  

  Elle engage définitivement les signataires : le vendeur à vendre et l'acheteur à acheter. Cet acte vaut en effet vente, dès lors que les éventuelles conditions suspensives seront levées.

À retenir :
Tout acheteur (à l’exception des professionnels) d'un logement à usage d’habitation ayant signé une promesse sous seing privé dispose d'un délai de rétractation de 7 jours. Durant cette période, aucune somme d'argent ne peut être versée, sauf lorsque l'acte sous seing privé est reçu par un professionnel qui devra restituer les fonds reçus dans un délai de 21 jours en cas de rétractation de l'acheteur.

Un compromis de vente s’effectue de façon personnalisée et sur mesure :
Le contenu du compromis doit être parfaitement adapté à la situation personnelle des vendeurs et des acheteurs : Sont-ils mariés ? Sous quel régime ? Quel est le mode de financement prévu? Le bien comporte-t-il une hypothèque ? Est-il loué ? Autant de points que le compromis doit sécuriser sur le plan légal, notamment en stipulant les conditions suspensives.

Les conditions suspensives :
Elles constituent une réelle sécurité pour les parties. La vente ne peut avoir lieu que si elles se réalisent. La première des conditions suspensives est obligatoire dès lors que l'acheteur est un particulier et qu'il a recours à un emprunt pour financer l'achat de son logement : il s'agit de la condition suspensive de l'octroi d'un prêt. Les conditions suspensives peuvent également être relatives au droit de préemption de la commune, à l'état hypothécaire du bien, à l'obtention d'un permis de construire ou encore à la non opposition d’une déclaration de travaux...

Le dossier de vente :
Il réunit les pièces et documents qui devront être annexés au compromis de vente (plan cadastral, état hypothécaire, état daté en copropriété et dossier des diagnostics techniques obligatoires).

L'acte authentique

Un acte authentique est le nom qui désigne les actes rédigés par un officier public (magistrat, maire...) ou un officier ministériel (notaire, huissier de justice...). Il permet de prouver que vous détenez un droit, de propriété par exemple.

Que vous souhaitiez effectuer une donation, rédiger un testament, passer un contrat de location ou de vente immobilière, l'appel à un notaire s’avère une protection essentielle. Non seulement, le notaire est un professionnel qui vous conseille au mieux de vos intérêts mais cet officier ministériel a pour double mission de s'assurer que votre choix est librement dicté et de conserver un double du document pendant 30 ans. Personne ne pourra ainsi prétendre que l'acte est un faux, à moins de déclencher une très lourde procédure, et une copie de votre acte sera à l'abri. Enfin, si la personne avec laquelle vous avez contracté ne respecte pas ses engagements, vous pourrez l'y contraindre en faisant appel à un huissier de justice.

La réitération de la vente par acte notarié constitue l'ultime étape qui va permettre de procéder aux formalités de publicité foncière et de la rendre opposable aux tiers. Dans le cas où aucun compromis de vente n'a été signé, le notaire doit accorder à l'acheteur un délai de réflexion de 7 jours, et doit, à cet effet, lui notifier le projet d'acte.

Bon à savoir :
Les frais de notaire varient en fonction du bien, de son état (neuf ou ancien) et de son lieu. Pour un logement neuf, ils s’élèvent en moyenne à environ 3% du prix du bien pour un logement ancien ou un terrain, il faut prévoir entre 6% et 8% du prix du bien. Les autres frais liés à la vente (les émoluments et les droits et taxes payés au Trésor public) demeurent intégralement à la charge de l'acheteur.