COMMENT SE CALCULE LA PLUS-VALUE IMPOSABLE DE VOTRE BIEN IMMOBILIER ?

COMMENT SE CALCULE LA PLUS-VALUE IMPOSABLE DE VOTRE BIEN IMMOBILIER ?

La plupart du temps, lorsque vous vendez votre maison ou votre appartement, vous réalisez une plus-value immobilière. S'il s'agit de votre résidence principale, vous ne serez pas imposés sur cette augmentation de la valeur de votre patrimoine. En revanche, dans la majorité des autres cas, la législation fiscale prévoit l’imposition de votre gain financier, au titre de l’impôt sur le revenu et aussi, des prélèvements sociaux. Il vaut donc mieux se familiariser avec les subtilités qui régissent l’appréciation de votre plus-value nette imposable. Quelle est sa base de calcul, quels sont les travaux dont le montant peut venir majorer votre prix d'achat, quels sont les taux appliqués et les conditions d'abattement ? La Résidence vous informe...
Quelle base de calcul pour la plus-value nette imposable ?

La législation fiscale prévoit des prélèvements sur les plus-values immobilières dans les cas suivants :

  • Lorsque vous vendez un bien immobilier, une maison, un appartement ou un terrain.
  • Lorsque vous vendez des servitudes, c'est à dire des droits attachés à un bien immobilier (type droit de passage.)
  • Lorsqu'une société civile immobilière (SCI) non soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) ou d'un fonds de placement dans l'immobilier vend une propriété immobilière.
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  • Dans le cadre d'un partage ou apport au capital d'une entreprise.
  • Lorsque vous réalisez un échange de bien.


Pour déterminer la plus-value nette imposable, il faut considérer la différence entre le prix de vente (diminué des frais de cession et du montant de la TVA acquittée) et le prix d’achat (majoré des charges et indemnités versées au vendeur, des frais d’acquisitions, du montant des travaux et des frais de voiries).

Par ailleurs, lorsque le bien vendu a été reçu par donation ou succession, la plus-value est égale à la différence entre le prix de vente et la valeur déclarée au moment de la cession (majorée des frais réels et des droits de mutation à titre gratuit si ces derniers ont été supportés par le donataire ou l'héritier.)

On appelle frais d'acquisition les dépenses qui correspondent aux frais de notaire et aux droits d'enregistrement. S'ils ne sont pas déterminés et justifiés, ils sont évalués au forfait de 7,5 % du prix d’achat.

Quel est le taux d'imposition appliqué ?

La plus-value immobilière est taxée, d'une part, au titre de l’impôt sur le revenu, au taux de 19 %, avec un abattement linéaire de 6 % à partir de la 6ème année, d'autre part, au titre des prélèvements sociaux, au taux de 17,2%, avec un abattement progressif dès la 6ème année.

Par ailleurs, une taxe complémentaire variant de 2 à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée après l'application des abattements, est appliquée pour les plus-values immobilières d'un montant supérieur à 50 000 € (sauf terrains à bâtir).

Retenez également qu’une taxe communale peut être retenue sur la vente d'un terrain devenu constructible.

Lors de la vente, la plus-value imposable est calculée par le notaire qui effectue le paiement de cet impôt auprès des services de la publicité foncière sur la zone géographique du bien.

Le vendeur quant à lui se doit de mentionner la plus-value réalisée lors de sa déclaration de revenus.

Quels types de travaux peuvent venir majorer le prix d'achat ?

Les travaux retenus par l'administration pour les plus-values immobilières sont les mêmes que ceux étudiés pour déterminer le revenu foncier imposable d'un foyer fiscal.

Lorsque le vendeur d'un bien a réglé des dépenses de construction, d'agrandissement ou de reconstruction, il peut ajouter ces frais à son prix d'acquisition dans le calcul de sa plus-value.

Attention, cependant : les travaux effectués par ses soins ne peuvent être déductibles. Ils doivent avoir été réalisés par des entreprises qualifiées.

Par ailleurs, tout propriétaire d'un bien depuis plus de 5 ans, peut majorer de 15% la valeur d'acquisition de manière forfaitaire, sans avoir à fournir les justificatifs de travaux. Ce forfait n'est cependant pas cumulable avec les frais réels supportés par le propriétaire.

Dans le cadre d'une résidence secondaire, il est conseillé de garder tous les justificatifs car le prix d’achat peut être majoré du montant des travaux dont les factures sont conservées. Dans le cas contraire, seul le forfait de 15 % pourra être appliqué lorsque le bien est détenu depuis plus de 5 années.

Quels sont les abattements pratiqués ?

Les abattements les plus courants s'appliquent en fonction de la durée de détention de votre bien.

Pour exemple, si vous possédez votre maison depuis moins de six ans, aucun abattement ne pourra être pratiqué. En revanche, de la 6ème à la 21ème année de propriété, la déduction attribuée sera de 6% au titre de l'impôt sur le revenu et de 1,65% pour les prélèvements sociaux.

À l'issue d'un délai de 22 ans de détention, la plus-value immobilière est totalement exonérée pour l'impôt sur le revenu, et au bout de 30 ans, l'exonération est complète au titre des prélèvements sociaux.

Par ailleurs, il existe également des abattements exceptionnels sur les plus-values des cessions de terrains à bâtir ou d'immeubles bâtis destinés à la démolition, avec pour objectif la reconstruction de bâtiments à usage d’habitation collective.

Cette réduction, variant de 70 à 85% est également soumise à conditions. Les biens sont situés dans des zones géographiques en forte tension pour l'offre de logement et les travaux de construction doivent être réalisés dans les 4 ans suivant la date d'acquisition. Cette disposition est également en cours uniquement si les vendeurs et les acheteurs n'ont pas de liens familiaux.

Bon à savoir : votre plus-value immobilière n'est taxée qu'une fois, mais votre gain immobilier doit être indiqué dans votre déclaration de revenus, l'année qui suit la vente. Dans certains cas, votre plus-value immobilière peut entrainer l’augmentation de votre RFR (Revenu Fiscal de Référence), avec pour conséquence, la perte d'avantages fiscaux et sociaux, et dans certains cas, le versement de la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (CEHR).