IMMOBILIER : COMMENT INVESTIR AGE PAR AGE

IMMOBILIER : COMMENT INVESTIR AGE PAR AGE

Avec la possibilité d'emprunter à des conditions exceptionnelles (1,51% sur 20 ans), les français ont plus que jamais des envies d'achat immobilier. Placement privilégié, l'immobilier répond cependant à des logiques qui varient en fonction de l'âge. S'il faut en avoir, il ne faut cependant pas en abuser. La Résidence fait le point sur les bonnes conduites à tenir âge par âge.

30 ans, l'âge des premiers achats.

A terme, l'immobilier est l'un des seuls moyens de se construire un patrimoine important, de par l'effet de levier qu'il permet. Acheter à crédit nécessite un apport faible et aujourd'hui il suffit souvent de posséder le montant des frais de notaire pour que les banques vous octroient un financement à 100%, si votre situation financière stable. Attention cependant à ne pas investir sans réfléchir. Les frais de certaines copropriétés sont parfois très importants et avoir trop d'immobilier à 30 ans peut nécessiter des sorties d'argent qui s'accompagneront d'une perte quasi totale de liquidités. Penser à en garder sous le pied pour pouvoir faire face à d'autres dépenses ou d'autres emprunts. A cet âge, les conseillers patrimoniaux suggèrent souvent des investissements locatifs si l'achat d'une résidence principale est trop cher. Dans ce cas de figure, les investissements pour les travaux allègent la fiscalité et si l'on revend son bien pour acquérir une résidence principale, la plus-value ne sera pas imposée.

40 ans, c'est le moment de consolider

40 ans est un bon âge pour exploiter au maximum sa capacité d'endettement. On pourra par exemple investir à crédit dans l'achat de SCPI (sociétés collectives de placements immobiliers). Un investissement accessible dès 70 000 euros d'emprunt. Prenez garde cependant à anticiper des aléas tels que les défauts de paiement de vos locataires, qui peuvent occasionner de grandes difficultés. L'idéal est de pouvoir supporter les frais de ses emprunts avec ou sans l'apport financier généré par les mensualités locatives. Assurant la gestion à votre place, les SCPI entraînent les mêmes frais d’achat et la même fiscalité, et sont parfois plus complexes à liquider, mais elles vous prémunissent contre les mauvaises surprises. Eviter également d'utiliser votre capacité d'emprunt pour une résidence secondaire avant d'acheter votre résidence principale ou un bien locatif. Cette acquisition s'avère souvent couteuse en entretien et génère peu de revenus, même en cas de location saisonnière.

50 ans, l'âge de la défiscalisation

Les enfants ont quitté le nid, les revenus sont stables, ... et les impôts s'envolent. Attention à ne pas avoir trop d'immobilier car vous aurez alors à supporter le poids d'une fiscalité lourde. Vos biens locatifs seront souvent taxés, en plus des impôts locaux, à la tranche marginale d’imposition et à 15,5% de prélèvements sociaux. Si vous ajoutez l’Impôt sur la Fortune (ISF), la fiscalité de votre patrimoine immobilier peut vite devenir abusive. Envisager des solutions faiblement fiscalisées, telles que des locations meublées, plutôt que d'opter pour un investissement en loi Pinel, dont la niche fiscale est plafonnée. Une location meublée permet par exemple de déduire vos revenus locatifs et tous les frais afférents (intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, travaux, etc ... ). Vous pourrez également amortir votre bien, généralement à hauteur de 70% de son prix d'acquisition. Dans le cas d'un bien acheté 200 000 euros, vous aurez ainsi la possibilité par exempl d'amortir jusqu'à 3 500 euros chaque année. Autre option : pour ne pas faire s'envoler vos impôts sur les revenus locatifs, investir dans des SCPI au sein d'une assurance-vie. Au-delà de 4.600 euros d’intérêts par an, la fiscalité sera de 7,5% : nettement plus agréable que les 41% ou 30% supportés par la majorité des contribuables bailleurs. Dans ce cas de figure, les revenus restent enfermés dans le contrat d'assurance vie. Ils ne sont pas distribués et au terme d'une période de huit ans, les rachats effectués ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux.

60 et 70 ans, on réduit la voilure

Même s’il reste encore de nombreuses et douces années, voir décennies, avant le temps du grand voyage, les propriétaires séniors ne doivent pas oublier que leurs placements immobiliers seront exposés de plein fouet aux droits de succession. En revanche, les liquidités transmises par une assurance-vie sont exonérées à hauteur de 152 500 euros par bénéficiaire. Pour les séniors, c'est le moment d'alléger son patrimoine immobilier. Liquider peu à peu au profit d'une assurance-vie permet d'anticiper la transmission de son patrimoine aux meilleures conditions. Une stratégie particulièrement recommandée à ceux qui n'ont pas d'enfant mais aussi aux parents et grands-parents qui devront prévoir, en plus de leurs biens immobiliers restants, des liquidités permettant à leurs héritiers de payer les droits de succession. Mieux vaut également posséder à cet âge, plusieurs petits biens, plutôt qu'un bien de taille qui sera difficile à partager entre les ayants-droits.

Sources de l’article : d’après un article d’Héloîse Bolle paru dans Challenges, le 09/08/2016