QUELLES PREVISIONS POUR LE MARCHE IMMOBILIER 2015 ?

QUELLES PREVISIONS POUR LE MARCHE IMMOBILIER 2015 ?

La faiblesse des taux du crédit, les mesures d'incitation gouvernementales, l'évolution du prix des logements, … quelles sont les perspectives pour le marché immobilier en 2015 ? Après une année 2014 en demi-teinte, de nombreux acteurs anticipent une année plus favorable aux transactions de biens. Que ce soit sur le marché de l'immobilier ancien ou sur celui de l’immobilier neuf, l’opinion générale en résumé ? Un dégel, oui, une remontée spectaculaire, non. C’est déjà beaucoup et c’est suffisant pour que l’enthousiasme domine. Bienvenue dans une année 2015 optimiste !

Pour l'économiste Michel Mouillart, fondateur de l’Observatoire des loyers Clameur, si l'année 2015 s'annonce meilleure que les précédentes, il ne faut pas s’attendre à une explosion des transactions : "Oui le marché immobilier dans l’ancien devrait retrouver des couleurs en 2015. Mais ça ne veut pas dire que nous reviendrons à des niveaux de ventes équivalents à ce que l’on a pu voir avant la crise des subprimes". Rappelons qu'en 2014, on a compté environ 720.000 logements vendus dans l’ancien en France, contre 810.000 biens immobiliers anciens vendus sur l'année 2007. Par ailleurs, sur le marché du neuf, l’année 2014 a été pire qu’attendue et la Fédération Française du Bâtiment (FFB) annonce un recul de l’activité de construction de logements neufs égal à - 4,3% par rapport à 2013.

Des conditions d'emprunt qui favoriseront l'acquisition immobilière ?

L'une des raisons qui plaident en faveur d'une année 2015 propice aux achats immobiliers reste bien entendu le niveau très bas des taux d'emprunt du crédit. Actuellement au niveau record de 2,38% en moyenne, ils ne devraient pas connaitre de hausse notable, au moins jusqu'à l'été prochain, date à laquelle les experts envisagent des taux de 2,40% en moyenne. Ce maintien de taux bas s’explique par plusieurs raisons simples : d’une part les banques se refinancent actuellement à des taux planchers (en raison notamment d’un taux directeur de la banque centrale européenne (BCE) très bas), et d’autre part, elles continuent à pratiquer une politique commerciale agressive sur les crédits immobiliers pour gagner des clients. De fait, le crédit immobilier reste donc un déclencheur important qui devrait favoriser l’achat en 2015. D’autant que les acquéreurs perçoivent des conditions d’octroi assouplies. Alors qu'ils étaient 52% en avril 2014 à afficher leurs appréhensions quant à l’obtention d'un financement, ils sont désormais seulement 42% à partager cette inquiétude à la fin de l'année.

De nouvelles mesures gouvernementales incitatives

En matière de logement, certaines catégories d'acheteurs ont plus soufferts que d'autres dans le contexte actuel. Primo-accédants et investisseurs privés se sont en effet, pour différentes raisons, détournés de l'acquisition immobilière. Leurs situations respectives pourraient s'améliorer en 2015, principalement du fait des mesures fiscales récemment annoncées. Le PTZ (Prêt à Taux Zéro) ouvert aux biens anciens sous certaines conditions, la simplification des transactions immobilières et des formalités administratives, les nouvelles dispositions fiscales de la loi Pinel, autant de bons points qui devraient favoriser les acquisitions. Du côté de l'investissement locatif, les perspectives semblent s'éclairer. De nouvelles durées et de nouveaux avantages fiscaux, le dispositif Pinel, proposerait plus de liberté aux acquéreurs. Ils pourront ainsi étaler leur investissement sur 6, 9 ou 12 ans, avec une réduction d'impôt qui varie selon la durée de leur engagement, égale à 12 % du montant de l'investissement sur 6 ans, 18 % sur 9 ans et 21 % sur 12 ans. De plus, contrairement à l’investisseur sous loi Duflot, l’investisseur-propriétaire sous le régime Pinel devrait pouvoir louer son logement à ses ascendants ou à ses descendants (sous conditions à préciser). Par ailleurs, il sera également possible d’investir en SCPI (Société civile de placement immobilier) en bénéficiant d’un avantage fiscal aligné sur celui dont bénéficient les particuliers.

Une baisse ou une remontée des prix dans l'immobilier ?

En France, le prix de la pierre est stable entre le 1er et le 2e trimestre 2014. A la fin 2014, sur un an, il recule de 1,2% en moyenne. Rien à voir, donc, avec l'effondrement prédit par certains analystes. Même si l'indice du prix des logements anciens a diminué de 4,8% depuis le troisième trimestre 2011, il ne s'effondre pas, car la demande de logements reste forte. La baisse des prix observée, est à la fois faible et très disparate selon les régions et les types de biens. Dans une poignée de départements français, parmi lesquels l'Allier, l'Aveyron ou encore les Vosges, le prix moyen du mètre carré reste inférieur à 1 300 euros. Dans d'autres, il dépasse allègrement les 4 000 euros. C'est notamment le cas en Ile-de-France, dans les Hauts-de-Seine ainsi qu'à Paris où la moyenne se situe aux alentours de 8177 euros le m2 en moyenne à la fin 2014, loin devant la Creuse (911 euros le m2) ou la Haute-Marne (906 euros le m2). Les acteurs s'attendent à une baisse très modérée des prix en 2015, voire à une stabilisation, et pour certains, à une remontée. C'est ainsi le cas de l'agence de notation Standard & Poors qui a publié ses prévisions fin juillet 2014, annonçant une hausse des prix immobiliers français en 2015 (+1%) et 2016 (+2%). Quoiqu’il en soit 64% des acheteurs de biens immobiliers haut de gamme prévoient une chute de prix contre 47% sur le marché immobilier classique. Il parait certain que les baisses de prix seront d'ailleurs plus significatives sur le marché du luxe que sur les biens grand public (notamment en raison des nouvelles pressions fiscales sur les acheteurs de ce type de biens).

9% des foyers français ayant un projet d’acquisition sous un an pensent que c’est le bon moment d’acheter et seulement 9% d'entre eux font preuve de réserves. L'année 2015 sera-t-elle celle de la reprise sur le marché immobilier ? L'avenir le dira mais en ce début janvier, de nombreux voyants sont au vert.